Prêt hypothécaire : comment ça marche ?

antoine fruchard Antoine Fruchard  mis à jour le 2020-11-18

Le prêt hypothécaire, souvent connu sous le nom de crédit hypothécaire, vous permet d’obtenir des liquidités pour acheter un bien immobilier. En contrepartie, vous mettez ce bien en hypothèque, permettant à l’organisme prêteur de récupérer sa mise en cas de défaillance de paiement.

Vous souhaitez tout savoir sur l’hypothèque, les risques, les avantages, combien ça coûte etc. Nous vous proposons en exclusivité le guide ci-dessous !

Qu’est ce qu’un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un crédit, garanti par le bien immobilier que vous achetez. L’organisme prêteur, en cas de défaillance, peut disposer du bien en hypothèque si vous n’honorez pas vos paiements.

Le prêt hypothécaire permet à tous les emprunteurs d’obtenir des liquidités pour la constitution d’un patrimoine immobilier sans avoir à revendre de biens. Contracter un prêt hypothécaire est donc le moyen privilégié par tous les canadiens pour se construire un patrimoine.

De l’autre côté, l’hypothèque permet à la banque d’accorder un crédit sans prendre de risque puisqu’elle sera remboursée même si l’emprunteur devient insolvable.

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Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?

Vous allez donc demander à une banque, une institution financière, un courtier immobilier de vous prêter de l’argent. En contrepartie, cet organisme prêteur va vous demander une garantie en cas de versements impayés. Cette garantie s’appelle une hypothèque. Vous hypothéquez votre bien immobilier et en cas d’impayés, la banque ou l’organisme prêteur pourra saisir votre bien.

Pour contracter un crédit hypothécaire, vous allez donc aller voir une banque ou un organisme prêteur en lui fournissant les éléments suivants :

  • le montant d’acquisition du bien
  • votre mise de fonds
  • votre dossier d’emprunteur : score de crédit, revenus, identité, co-emprunteur etc.

En contrepartie, l’organisme prêteur va vous accorder un taux hypothécaire, c’est à dire le taux auquel les intérêts vont s’appliquer votre crédit et donc concrètement, le coût de votre crédit au total.

Meilleur est votre dossier, plus faible est votre taux.

Qui finance des prêts hypothécaires ?

De grandes banques mais aussi des courtiers financeront votre prêt hypothécaire à condition que vous respectiez leurs critères d’admissibilité. Plus votre dossier est solide, meilleur sera votre taux, et moins cher sera votre crédit. En revanche, plus la banque prendra de risques (mauvais crédit, revenus faibles etc.), plus le taux d’intérêt hypothécaire est susceptible d’être élevé et plus votre crédit vous coûte cher.

Certains instituts financiers très connus proposent de vous financer votre prêt hypothécaire. Vous trouverez par exemple :

  • Les prêts hypothécaires Desjardins
  • Les prêts hypothécaires BMO
  • Les prêts hypothécaires BNC
  • Les prêts hypothécaires TD
  • Les prêts hypothécaires RBC

Comment calculer un prêt hypothécaire ?

Pour calculer un prêt hypothécaire, vous devez connaître quelques données au préalable comme :

  • le taux hypothécaire de votre crédit
  • le montant à rembourser
  • la durée d’amortissement.

Pour le reste, vous n’avez plus qu’à utiliser notre calculatrice hypothécaire qui calculera pour vous en quelques secondes, l’intégralité du coût de votre crédit et la balance restante sur votre prêt année après année pendant toute la durée d’amortissement.

Comment obtenir un prêt hypothécaire ?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut avant tout soigner son dossier et vous montrer sous votre meilleur jour. Un excellent dossier c’est avant tout :

  • Votre score de crédit : vous aurez généralement besoin d’un score FICO de 680 à 720 ou plus. Vos co-emprunteurs, si vous empruntez à plusieurs, auront également besoin d’un bon crédit.
  • Votre historique en tant qu’emprunteur : si vous avez déjà emprunté, les prêteurs regarderont votre historique par rapport à vos crédits et notamment les paiements manqués.
  • Vos revenus : votre prêteur vous demandera bien sûr des preuves de vos revenus avec des documents fiscaux et fiches de paie attestant de votre situation. Les prêteurs peuvent vous demander un historique de deux ans incluant salaires, bonus, commissions etc.
  • Votre ratio d’endettement : vos remboursements mensuels ne doivent pas représenter plus de 44% de votre revenu brut si vous souhaitez bénéficier de bon taux. Vos frais mensuels de logement (mensualités hypothécaires, charges, frais de copropriété, taxes foncières etc.) ne doivent par ailleurs pas dépasser 39% de votre revenu. Ces ratios influent sur votre score de crédit.

Comment trouver le meilleur taux pour votre prêt hypothécaire ?

Pour obtenir le meilleur taux d’intérêt pour votre prêt hypothécaire, il vous faut vous renseigner sur le type de taux souhaité (ouvert ou fermé, fixe ou variable) et magasinez les différentes taux hypothécaires de référence offerts par les banques et courtiers.

Tous les canadiens ne peuvent pas être dans la situation rêvée présentée ci-dessus et il existe de nombreux moyens de négocier un taux d’intérêt hypothécaire. Pour obtenir le taux hypothécaire le plus bas possible :

  • Négociez avant tout le prix d’achat de votre bien. Moins le montant emprunté est élevé, plus les taux peuvent être bas car moins le risque est grand pour la banque.
  • Économisez pour disposer d’un apport personnel supérieur à 5% de la valeur du bien.
  • Réduisez au maximum les lignes de crédit que vous pouvez avoir à côté comme vu plus haut. Montrez que votre capacité à rembourser est excellente.
  • Mettez en concurrence votre banque avec d’autres prêteurs et courtiers. Ne choisissez pas d’emblée votre banque historique, magasinez les taux et regardez les institutions ou les courtiers susceptibles de vous offrir des taux très bas pour vous faire venir. Puis présentez les offres reçues à votre banque qui essaiera probablement de vous retenir en s’alignant sur la concurrence.

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Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds ?

Vous avez l’obligation de financer au moins 5% de votre bien immobilier pour contracter un prêt hypothécaire, et 10% si vous souhaitez acheter une maison pour une valeur supérieure à 500,000 $. C’est ce qu’on appelle la mise de fonds. Le reste du montant est emprunté, c’est votre prêt hypothécaire.

Le problème, c’est que comme souvent, les prix de l’immobilier augmentent bien davantage que les salaires. Si vous n’avez aucune mise de fonds mais que vous souhaitez quand même acquérir un bien immobilier, cinq solutions s’offrent à vous.

Utiliser les programmes municipaux

La ville de Québec propose par exemple un programme s’intitulant “Programme accès famille Québec” qui vous permet de bénéficier d’un prêt sans intérêt de 5% du prix de la propriété. Ce programme est un crédit d’accession au patrimoine mais qui n’est valide que dans certains cas :

  • Acheter un bien neuf
  • Revenu max de 100,000 $ par couple
  • Vous n’avez pas été propriétaire ces 5 dernières années.

Si vous ne remplissez pas ces conditions, ou habitez en dehors de Québec, n’hésitez pas à contacter votre municipalité et à leur demander les programmes d’accès au patrimoine mis en place.

Utiliser son Epargne – Retraite pour la mise de fonds

Les sommes accumulées sur votre REER (Régime enregistré d’Epargne Retraite) peuvent être utilisées, dans le cadre du Régime d’Accession à la Propriété (RAP) pour financer une partie de l’achat de votre maison, typiquement pour la mise de fonds.

Vous pouvez utiliser ces sommes sans qu’il y ait d’incidence fiscale, mais il vous faudra reconstituer votre épargne retraite bien sûr.

Vous pouvez utiliser jusqu’à 35,000 $ de votre REER, ou 70,000 $ pour un couple.

La mise à disposition de ces fonds se fait sous conditions : avoir un emploi stable, un bon score de crédit, un radio d’endettement bas, et les fonds doivent être dans votre REER depuis a minima 90 jours.

Contracter un prêt personnel ou une marge de crédit

Emprunter, pour pouvoir emprunter.

Ce n’est pas la solution idéale puisque vous aurez également des intérêts à payer sur votre prêt personnel. Mais cela peut vous permettre de disposer d’une somme relativement importante pour votre mise de fonds. Le prêt personnel est soumis à des règles de remboursement stricts, en fonction d’un échéancier. La marge de crédit offre davantage de souplesse. Vous pouvez le demander et l’utiliser quand bon vous semble et vous ne payez des intérêts que sur le montant utilisé.

Cependant, pour pouvoir contracter ces prêts financiers, vous devez le plus souvent disposer d’un bon score de crédit, d’un emploi stable etc.

Acheter un bien à la famille

Si vous achetez un bien immobilier à quelqu’un de votre famille par exemple, vous pourrez acquérir ce bien sans mise de fonds grâce au don d’équité.

Concrètement, on évalue la différence entre le prix de vente et la valeur de la maison sur le marché, la différence constitue le don d’équité et sert à la mise de fonds. En achetant un bien à un proche parent, vous évitez également les taxes de bienvenue.

Refinancer votre hypothèque

Vous pouvez refinancer votre hypothèque à l’issue du terme hypothécaire. Cette option vous permet d’emprunter jusqu’à 80% de la valeur nette et nouvelle de votre maison en retranchant la balance de votre prêt hypothécaire restant.

Par exemple, vous avez contracté un prêt hypothécaire de 200,000 $ pour une maison en valant 220,000 $. Il reste après quelques années, 150,000 $ à payer.

80% de 220,000 $ = 176,000 $ et 176,000 $ – 150,000$ = 26,000 $

Vous pouvez emprunter 26,000 $ pour votre mise de fonds.

Prêt hypothécaire pour les mauvais crédit ?

Certains organismes prêteurs ont pris parti de financer les prêts hypothécaires des emprunteurs ayant un mauvais crédit. Ils s’assureront cependant que vous pouvez par exemple montrer que vous avez une source de revenu fiable, payer un acompte etc.

Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de prêts hypothécaires mauvais crédit :

  • TD Bank, société plus conservatrice qui peut octroyer des prêts hypothécaires à des scores de crédit de 600 pour un taux autour de 3,49%.
  • Home Trust, professionnel des mauvais crédits et revenus limités, qui peut accorder des prêts hypothécaires à des côtes de crédit de 550 à 700 pour un taux moyen de 5,49%.
  • Wealth Bridge Corporation, qui peut prêter à des scores de crédit inférieurs à 600 pour des taux très élevés, supérieurs à 10%.

Qu’est ce qu’un prêt hypothécaire privé ?

Un prêt hypothécaire privé, c’est un prêt qui n’est pas octroyé par une banque.

Si vous n’arrivez pas à vous faire financer un prêt hypothécaire, parce que vous avez un mauvais crédit ou pour toute autre raison, des prêteurs hypothécaires privés peuvent représenter une solution alternative. Cependant vous devez savoir que leurs taux sont généralement largement plus élevés que ceux des banques.

Qu’est ce qu’un prêt hypothécaire commercial ?

Un prêt hypothécaire commercial fonctionne exactement comme un prêt hypothécaire normal, seulement vous mettez en hypothèque le bien commercial.

Les conditions d’un prêt hypothécaire commercial sont souvent adaptés en fonction du projet d’entreprise, de la durée de mise en place, des mensualités à rembourser etc.

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