Comment louer avec option d'achat ?

Alexandre Desoutter Alexandre Desoutter mis à jour le 2022-03-25

Vous pouvez louer une maison avec option d'achat au Québec.

Très bonne alternative à l'achat de sa maison en cas de mauvaise cote de crédit : la location avec option d'achat. Cette possibilité de louer avec option d'achat au Québec est répandue et permet d'accéder à la propriété en louant d'abord une maison avant de l'acheter, comme son nom l'indique.

Comment fonctionne la location avec option d'achat ?

Dans ce guide exclusif, on vous dit tout sur comment louer avec option d'achat : nos exemples de situations de contrat de location avec option d'achat, les conseils pour bien rédiger un contrat de location avec option d'achat.

Qu’est ce qu’une location avec option d’achat maison ?

La location avec option d'achat au Québec est une solution largement utilisée pour pouvoir devenir propriétaire après une période de location. Louer avec option d'achat est une solution permettant de devenir propriétaire à terme.

Largement utilisée aussi aux états-unis, cette solution met en avant la possibilité de devenir propriétaire sans mise de fonds ou par exemple, si la personne n'est pas admissible à une hypothèque classique faute de dossier de crédit acceptable, il peut s'agir d'une possibilité.

Pourquoi louer avec option d’achat ?

Différentes raisons peuvent pousser à se tourner vers la location avec promesse d'achat :

  • les personnes ayant une mauvaise cote de crédit et qui seront difficilement admissible à un prêt hypothécaire
  • les personnes déjà propriétaires d'une maison et souhaitant acheter une autre
  • les personnes qui souhaitent être surs de leur investissement : ils préfèrent s'installer pour connaitre le quartier et être sur de vouloir acheter la maison.

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Comment fonctionne la location avec promesse de vente ?

Une location avec promesse de vente est un contrat entre le propriétaire et le locataire qui comprend la possibilité d'acheter le bien potentiellement à la fin du contrat de location. Il s'agit uniquement d'une possibilité mais pas d'une obligation.

Il existe deux types de contrats :

  • l'option d'achat
  • crédit bail.

Avec l'option d'achat, il n'y a aucune obligation d'acheter la maison à la fin du contrat de location, en revanche avec le crédit bail, il s'agit réellement d'une obligation, presque aussi engageant qu'une promesse de vente. Pour en savoir plus sur comment faire une promesse d'achat, lisez notre guide dédié. Nous allons voir des exemples de location avec promesse de vente ci-dessous, il faut avoir en tête que les contrats de location-acquisition sont différents avec des particularités et conditions propres à chaque situation.

Comment faire une location avec option d’achat ?

Le locataire devra payer une somme en échange de l'option d'achat, il s'agit d'un montant qui ne sera pas remboursable en cas non-achat de la maison. Cette somme équivaut à peu près à 5 % du montant de la maison, mais vous pouvez bien sur négocier son montant. Il s'agit du dépôt initial pour bloquer la maison.

Le contrat doit prévoir si cette somme d'option d'achat peut servir de mise de fonds pour l'achat ou non, mais généralement c'est le cas.

La partie location du contrat

Le locataire va effectuer des paiements réguliers, souvent mensuels, pour payer d'une part : la location et d'autre part l'option d'achat. La somme la plus importante est bien sur la partie location. A la fin de la location, normalement il s'agit de bail de 3 ans, le locataire peut donc décider ou non d'acheter la maison.

La partie achat du contrat

Pendant ces trois ans, il a pu améliorer sa cote de crédit. Pour savoir comment remonter rapidement sa cote de crédit, lisez notre guide dédié. L'acompte fait au propriétaire peut être conséquent pour qu'il puisse envisager le prêt hypothécaire.

Certains contrats prévoient que le prix d'achat de la maison sera établie en fonction de la valeur de celle-ci à la fin du bail. Faites attention à ce point là car il est vrai que les locataires préfèrent avoir un prix fixe pour savoir combien ils doivent réunir et pour ne pas subir les fluctuations du marché.

Modele de contrat de location avec option d’achat

Pour le calcul des contrats de location avec option d'achat, voici comment cela fonctionne :

Julien souhaite acheter un appartement mais il n'a pas les fonds nécessaires pour le moment et sa cote de crédit laisse à désirer. Il trouve une maison à louer et ne sait pas encore si le quartier lui plait pour envisager plus tard de l'acheter, il décide alors de conclure avec le propriétaire un contrat de location avec option d'achat. Le loyer de la maison est de 1 000 $ et l'option d'achat est de 300 $. Le prix d'achat de la maison est fixée à 300 000 $. Voici l'exemple du contrat de location avec option d'achat de trois ans :

  • prix d'achat : 300 000 $
  • depot initial de 5% : 15 000 $
  • option d'achat : 300 $ x 12 x 3 = 10 800 $
  • 300 000 $-(15 000 $+10 800 $) = 274 200 $.

Il restera 274 000 $ à payer à la fin du contrat de location avec achat pour une maison. Julien devra donc demandez un prêt moins important que le prix d'achat au début en revanche, les loyers investis seront perdus, soit 36 000 $ de perdu car non investi finalement dans l'achat de la maison.

Comment écrire un contrat de location avec option d achat ?

Pour écrire un contrat de location de maison avec option d'achat, voici plusieurs conseils à intégrer dans le contrat :

  • obligation des parties : lors de la location, les règles concernant la location s'applique, quand il s'agira de la vente, cela sera plutôt les règles de la vente qui s'appliqueront
  • sur le prix de l'option d'achat, il faut qu'il soit indiqué si le prix est déterminé en avance ou si il s'agira de la valeur marchande du bien lors de la vente de la maison.
  • bien préciser si le depot initial compte bien pour un acompte pour l'achat final de la maison.

Dans notre exemple de contrat de location avec option d'achat maison

Quels sont les avantages et inconvénients de la location avec option d’achat ?

Voici les avantages et inconvénients des contrats de location avec option d'achat pour le locataire :

Avantages

  • permet d'accéder à la propriété sans mise de fonds initiale
  • permet au locataire d'accéder à la propriété en cas de mauvaise cote de crédit : il a le temps de refaire son dossier en louant le bien quelques années
  • permet au locataire de se désister si la maison ne convient plus
  • les versements non locatifs servent à payer une partie de la maison
  • si le prix est fixe, cela permet d'acheter à un prix intéressant en évitant que le prix augmente.

Inconvénients

  • les loyers versés pendant le bail sont finalement perdus car il ne s'agit pas d'un acompte
  • il se peut que la situation du locataire ne lui permette toujours pas d'emprunter
  • le locataire doit s'occuper des réparations et l'entretien de la maison pendant la période de location
  • prix de la location plus le prix d'achat font que finalement le locataire payera plus cher in fine.

Quel est le rôle du courtier dans la location avec option d’achat ?

Le courtier immobilier pourra vous aider dans vos démarches de location avec option d'achat. Le courtier immobilier connait bien la loi sur le courtage immobilier et vous aidera à trouver le meilleur accord, concernant notamment la durée du bail, le prix de la maison, la décision d'acheter finalement et le délai pour choisir.

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22 commentaires
Normand alarie
à 2022-06-09

J'ai signé le bail avec le locataire et ma petite-fille veux louer avec opsoin d'achats de ma maison j'ai 80 ans et j'ai un autre maison je peu tu casse le bail de l'autre et louer a ma petite-fille

Gaulthier Gaulthier
à 2022-06-10

Bonjour Normand,
Cette démarche est appelée "reprise de logement" et est soumise à des règles strictes. Vous pouvez en apprendre plus en lisant notre article à ce sujet.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Guy boileau
à 2022-05-20

j ai louer ma maison avec obtion dachat sur 2 ans la madame en question a pas respecter le contrac elle devais payer 600 dollard a chaque mois il y a des mois quelle a pas faite ses paiment elle etais supposer me verser 30 mille dollard a la signature du contrac que ont avais fait ensemble elle a pas respecter elle ma juste donner 15 mille et apres elle devais passer chez le notaire dans les moment resonable ca ses jamain fait ceci le contrat etais de 2 ans pour regler le tout en loi je doit faire quoi avec ca moi je pence elle a pas respecter son contrac apres 2 ans elle a pas acheter

Gaulthier Gaulthier
à 2022-05-20

Bonjour Guy,
Si vous considérez que la partie adverse n'a pas respecté sa part du contrat que vous aviez signé, il est préférable de se tourner vers un professionnel du droit, tel qu'un avocat ou un notaire, qui saura examiner précisément votre cas et vous permettra de connaître vos recours.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Carolane
à 2022-05-02

Bonjour,
Avec une location avec option d'achat, est-il obligatoire d'avoir une mise de fond?

Gaulthier Gaulthier
à 2022-05-02

Bonjour Carolane,
Non, la mise de fond n'est pas obligatoire pour une location avec option d'achat.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Lucille morin
à 2022-04-24

Je loue ma maison avec option d'achat à ma petite-fille, le contrat est signé par les deux parties et devant deux (2) témoins. J'ai 76 ans, ce contrat sera-t-il toujours valide après ma mort même s'il n'est pas notarié?

Gaulthier Gaulthier
à 2022-04-25

Bonjour Lucille,
Comme tout bail, votre contrat sera transmis à votre succession à votre décès. Ce sont donc vos héritiers qui seront propriétaires du bien et pourront prendre toutes les décisions liées à ce contrat, renouvellement, résiliation, etc.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Marcel r. guillemette
à 2022-04-19

Bonjour, j'ai fait faillite en 2021. Mais j'ai un ami prêt à acheter une maison pour me la louer avec option d'achat. Vous croyez que c'est possible malgré la faillite récente ? Je suis en mesure d'avoir le cash down en début de location.

Gaulthier Gaulthier
à 2022-04-26

Bonjour Marcel,
Le contrat de location avec option d'achat dépend uniquement de vous et de votre ami vous louant sa maison. Tant que lui est d'accord malgré votre mauvais crédit, rien ne vous empêche de signer ce contrat.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Nicole boisvert
à 2022-03-22

Je prévois vendre ma maison de ville, en formule condo. L’acheteur veut l’habiter un an en location-achat.
Nous nous sommes entendus sur un prix de location mensuel à $1,500 pour une durée de 12 mois, montant qui ne diminuera pas le prix de vente de $375,000, sur lequel nous nous sommes entendus. L’option location-achat est pour une période de 12 mois seulement. À la fin de cette période, un contrat de vente sera conclu et l’acheteur pourra se prévaloir, s’il le désire, de la possibilité d’hypothèque que lui offre le vendeur au taux du marché dans les banques, amortissement sur 25 ans.
Faute d’achat, le locateur devra alors quitter l’appartement ou convenir d’une nouvelle entente.
Avez-vous un modèle de contrat semblable? Préférable de faire chez un notaire?

Gaulthier Gaulthier
à 2022-03-23

Bonjour Nicole,
À l'heure actuelle nous ne disposons pas de modèle de contrat correspondant exactement à votre demande : Il est en effet préférable, pour des contrats de cette importance, de réaliser la rédaction avec l'aide d'un professionnel tel qu'un notaire.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Carole
à 2022-02-28

bonjour ,
Je compte acheter la maison que je loue !

il nous la vend 100000$
pour le moment le loyer est de 1000$ par mois .
je sais que ma cote de credit n'es pas en bonne etat et ce sur plusieur annee ...

Est ce possible d'acheter la maison malgré tout sur option d'achat ?

Gaulthier Gaulthier
à 2022-03-01

Bonjour Carole,
Oui, même avec une mauvaise cote de crédit, la location avec option d'achat est une bonne solution : En effet, il ne s'agit pas d'un emprunt à proprement parler.
Je vous invite à discuter de cette option avec votre propriétaire actuel afin de savoir s'il serait intéressé par la solution.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Denise
à 2022-02-28

Quelle est le taux d'augmentation pour le loyer et le taux d'augmentation pour location avec augmentation option d'achat. Est-ce que le propriétaire à le droit de nous faire payer l'entretien de la fosse septiques

Gaulthier Gaulthier
à 2022-03-01

Bonjour Denise,
En ce qui concerne l'augmentation du loyer, la régie du logement de Montréal a déterminé que pour 2022, une augmentation de l'ordre de 1,3% était raisonnable. Il faut ajouter à ce pourcentage de base d'éventuels travaux majeurs, l'augmentation des taxes municipales, et autres.
La personne a qui revient l'entretien de la fosse septique est le plus souvent mentionnée dans le bail, je vous invite à consulter le votre.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Moïra
à 2021-09-28

Comment trouver la Maison sur option d' achat...je recherche petite maison je suis seule ..j' ai pas besoin de garage ni sous- sol...Je sais pas comment faire et ou cherché...Merci pouvez vous m' aider

Pauline Pauline
à 2021-09-30

Bonjour,

Nous vous conseillons de vous rendre sur des sites proposants des biens immobiliers à l'achat et consulter le détail des conditions.

Bonne journée,
L'équipe Safe

Saloua
à 2021-09-06

j'aimerai acheter une maison avec l'option louer pour acheter mais je n'ai jamais vu une annonce ou puis je trouver cette offre
merci

Pauline Pauline
à 2021-09-06

Bonjour,

Pour louer une maison avec option d'achat, vous devez d'abord trouver une offre de location de maison. Concernant l'option d'achat, cela sera à voir avec le propriétaire ou celui-ci aura indiqué cette possibilité de contrat dans son offre.

Bonne journée,
L'équipe Safe

Steve benoit
à 2021-06-30

Nous avons signer un bail de location et avons inclus dans ce bail l’option d’achat avec des dépôts supplémentaires à chaque mois, un prix de vente et d’une date d’acquisition. Le bail (contrat) est signe par les deux partis et aucun manquement a été déclarer.
Le propriétaire désire maintenant résilier la vente de la maison, il aimerait pouvoir augmenter le prix car la valeur a augmenter.
Nous désirons acheter et conserver cette entente car nous avons déjà investis dans la rénovation de celle-ci, est-ce que le bail avec signature est un document valide même si il n’a pas été notarié?

Alexandre desoutter Alexandre desoutter
à 2021-07-01

Bonjour,

Le bail avec signature est un document valide si les deux parties l'ont signé.

Bonne journée, l'équipe Safe.