Deuxième hypothèque au Québec : les meilleurs prêts

Alexandre Desoutter Alexandre Desoutter  mis à jour le 2021-04-22

En 2019, les québécois ont effectué plus de 246 000 hypothèques, représentant un sommet depuis quelques années. L’hypothèque est donc un moyen de financement très populaire dans la province.

Qu’en est-il de l’hypothèque de deuxième rang ? À qui s’adresse-t-elle et quelles sont ses caractéristiques ?

Dans ce guide exclusif on vous dit tout sur la deuxième hypothèque : frais, taux, caractéristiques, prestataires et plus encore.

Qu’est-ce qu’une deuxième hypothèque ?

Une hypothèque de deuxième rang correspond à une deuxième hypothèque accordée sur une propriété étant déjà hypothéquée. C’est donc un prêt supplémentaire effectué par l’emprunteur auprès du même prêteur ou d’un prêteur différent.

Dans le cas où les deux prêteurs sont différents, celui qui détient la première hypothèque est toujours prioritaire sur le remboursement du prêt. De ce fait, celui qui octroie la deuxième hypothèque est donc au deuxième rang.

Le montant possible à emprunter va être déterminé selon la valeur nette accumulée du bien concerné que l’on appelle la quotité hypothécaire. C’est donc la valeur permettant de couvrir les deux dettes qu’il faudra rembourser.

Le montant de la première et deuxième hypothèque doit être de 80 % maximum de la valeur de la maison.

Par exemple :

CaractéristiquesValeurs
Valeur de la résidence400 000 $
Solde première hypothèque100 000 $
Montant total première + deuxième hypothèque80 % valeur de la résidence
Solde deuxième hypothèqueMax 220 000 $
Exemple calcul deuxième hypothèque

Au niveau du remboursement, les deuxièmes hypothèques sont majoritairement de un ou deux ans, durée pendant laquelle le prêteur rembourse les intérêts. À la fin de la période, deux choix s’offrent à vous :

  • rembourser la totalité de votre prêt
  • effectuer une autre hypothèque.

Hypothèque de deuxième rang : pour qui ?

Sachez en premier lieu que les prêteurs octroyant une hypothèque de deuxième rang vont être plus intéressés par la valeur nette de votre bien que par votre cote de crédit ou vos liquidités.

Ainsi la deuxième hypothèque correspondra plus à des personnes possédant une propriété avec une valeur nette élevée, que des personnes ayant des revenus ou un montant de cote de crédit important.

De ce fait, la deuxième hypothèque s’adresse à toutes personnes désireuses d’un nouveau financement important. Cependant avant de demander une deuxième hypothèque il vous faut vérifier que vous êtes admissible à la démarche.

Pourquoi prendre une hypothèque de deuxième rang ?

Les deuxièmes hypothèques permettent d’obtenir un prêt relativement important. De ce fait, elles sont souvent utilisées pour le financement d’un projet représentant une somme élevée. Par exemple, l’achat d’une maison ou le refinancement d’une maison.

En effet, bien que le financement pour l’achat d’une maison peut être effectué avec une première hypothèque, le premier prêteur ne peut octroyer que jusqu’à 60 % du ratio prêt valeur. Ce qui, parfois, ne représente pas un capital assez suffisant.

De plus, les hypothèques de deuxième rang sont souvent utilisées par les Canadiens pour consolider des dettes à intérêt élevé, ou encore pour de fortes dépenses imprévues comme des frais médicaux.

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Quelles sont les conditions pour obtenir une hypothèque de deuxième rang ?

Comme cité auparavant, pour prétendre à l’obtention d’une hypothèque de deuxième rang, il vous faut remplir certaines conditions d’admissibilité. Ces critères d’admission afin d’obtenir une deuxième hypothèque s’expliquent par le fait que le prêteur prend un risque plus important en octroyant une hypothèque de deuxième rang.

Les conditions d’admissions pour obtenir une hypothèque de deuxième rang sont les suivantes :

  • le montant de la valeur nette de la propriété : plus elle est importante plus le demandeur a de chance d’obtenir sa deuxième hypothèque.
  • le montant des revenus de l’emprunteur : des revenus fiables et constants augmentent la confiance des prêteurs et donc l’obtention de la deuxième hypothèque.
  • le niveau de la cote de crédit de l’emprunteur : plus la cote de crédit est élevée, plus l’emprunteur pourra prétendre à un taux d’intérêt bas.
  • la propriété : doit permettre de garantir le remboursement des paiements si l’emprunteur ne parvient pas à les respecter lui-même.

Quels sont les frais associés à une hypothèque de deuxième rang ?

Le risque réel pris par le prêteur de l’hypothèque de deuxième rang peut engendrer des frais afin que celui-ci puisse s’assurer une certaine sécurité :

  • frais notariés
  • frais légaux
  • frais d’évaluation
  • frais d’assurance.

Sachez que les frais se négocient ! D’une manière générale le total des frais d’une hypothèque de deuxième rang va se situer entre 1 % et 5 % du prêt octroyé.

Quel est le taux d’intérêt d’une deuxième hypothèque ?

Comme le prêteur de la deuxième hypothèque arrive en seconde position lorsqu’il s’agit de remboursement, son risque est plus élevé. En effet, si le propriétaire n’effectue plus ses paiements, le prêteur de la première hypothèque sera remboursé en premier, puis après le prêteur de la seconde hypothèque sera remboursé, mais peut être que partiellement. Un risque plus élevé se traduit donc par un taux d’intérêt plus important.

Ainsi les taux d’intérêt des hypothèques de deuxième rang sont plus élevés que les taux des hypothèques ordinaires, de première position.

La fourchette estimée du taux d’intérêt d’une deuxième hypothèque est entre 8 % et 15 %.

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Est-il possible de faire une deuxième hypothèque en cas de mauvais crédit ?

La deuxième hypothèque est beaucoup plus simple à obtenir que la marge de crédit pour des personnes ayant un mauvais crédit.

De plus vous pouvez vous tourner vers de nombreux prêteurs privés, qui eux octroient très régulièrement des hypothèques de deuxième rang même aux personnes avec une mauvaise côte de crédit, sachez qu’il est toujours possible d’augmenter rapidement sa cote de crédit.

En cas de mauvaise côte de crédit, ce qui compte alors pour obtenir une deuxième hypothèque c’est le rapport entre le prêt et la valeur de votre propriété : il faut que votre dette hypothécaire soit inférieur à 80 % de la valeur de votre bien.

Quels sont les avantages et inconvénients de la deuxième hypothèque ?

La deuxième hypothèque peut représenter un certains nombres d’avantages mais elle a aussi quelques inconvénients, en voici des exemples ci-dessous :

  • nombreux choix entre les prêteurs
  • jusqu’à 80 % de la valeur nette de votre propriété accordée
  • éviter d’acquitter votre hypothèque actuelle (souvent à faible taux) et donc éviter de payer des frais de pénalité
  • taux d’intérêts plus élevés
  • possibilité de saisie si manque de paiement des prêts
  • remboursement peut être demandé très rapidement (1 ans) même si l’amortissement peut être long (25 ans)

Quels prestataires offrent des hypothèques de deuxième rang ?

Il existe plusieurs prestataires offrant l’opportunité de l’hypothèque de deuxième rang. Vous avez le choix de vous tourner vers des banques ou institutions, ou alors vers un prêteur privé.

Voici une liste d’institutions bancaires proposant ou pas des hypothèques de deuxième rang :

Institutions Offre d’hypothèque de deuxième rangDétails exemples
Banque TDOuitrois option pour achat d’une nouvelle propriété :
  • financement entre propriétés
  • hypothèque multi-résidentiel
  • financement deuxième propriété
  • jusqu’à 80 % de la valeur de votre propriété
Banque de MontréalOui
  • minimum de 10 000 $ et jusqu’à 80 % de la valeur de votre propriété
  • plan de versements personnellement adapté
  • choisissez la fréquence des versements
  • versement réparti sur période de 1 à 25 ans
  • 2 fois par ans : possible de reporter jusqu’à un mois de versement.
RBCNon
Banque ScotiaOui
  • choisissez la fréquence des versements
  • offre d’un financement fiable et conventionnel
  • jusqu’à 80 % de la valeur de votre propriété
Banque CIBCNon
Prestataires de deuxième hypothèque

Les prestataires privés de deuxième hypothèque

Souvent, les prêteurs de deuxième hypothèques sont des prêteurs privés. En effet, les banques et institutions craignent plus les risques pouvant arriver en cas de prêt d’une hypothèque de deuxième rang.

Certains prêteurs privés, capables d’assumer ces risques et ayant un goût pour les paris à double tranchant, sont donc les choix d’un grand nombre d’emprunteurs.

Cependant, sachez que les prêteurs privés, dispersés de manière géographique sur le territoire jouent selon leurs propres règles. En effet, ces prêteurs privés d’hypothèque de deuxième rang vont avoir une sensibilité très élevée à l’éloignement et la disposition géographique de la propriété en question.

Les frais et les taux de la deuxième hypothèque vont alors souvent varier selon les préférences géographiques des prêteurs (ruraux / villes).

Quelles sont les alternatives à l’hypothèque de deuxième rang ?

La deuxième hypothèque représente une option intéressante dans la recherche d’un financement, cependant il existe aussi d’autres possibilités avec leurs propres avantages et inconvénients.

À vous de choisir ce qui correspondra le mieux à votre situation, vos besoins et vos ambitions. Par exemple pour trouver le taux hypothécaire le plus adapté, n’hésitez pas à comparer vos options grâce à notre comparateur en ligne gratuit :

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L’hypothèque inversée

Selon votre situation, l’hypothèque inversée représente une option plus intéressante.

L’hypothèque inversée est un prêt garanti par la valeur de votre propriété, tout comme la deuxième hypothèque. Cependant l’hypothèque inversée permet au propriétaire de ne pas avoir à verser des paiements réguliers jusqu’à la vente de la propriété ou son déménagement.

Voici certains avantages et inconvénients concernant l’hypothèque inversée :

  • le titre de propriété est conservé par le propriétaire
  • pas de paiement mensuel
  • le montant du revenu n’est pas pris en compte
  • jusqu’à 55 % de la valeur de la propriété possible sous forme d’argent comptant libre d’impôt
  • taux d’intérêt plus élevés
  • admissibilité à partir de 55 ans

La marge de crédit hypothécaire

La marge de crédit hypothécaire peut correspondre à une option plus intéressante que l’hypothèque de deuxième rang.

Le taux d’intérêt d’une marge de crédit hypothécaire va être plus bas, mais cependant elle sera plus difficile à obtenir.

En exemple, un tableau comparatif sur les deux options, marge de crédit hypothécaire et hypothèque de deuxième rang :

CaractéristiquesDeuxième hypothèqueMarge de crédit hypothécaireRefinancement hypothécaireHypothèque inversée
Preuve de revenu nécessaireNonOuiOuiOui
Prise en compte de faillite OuiNonNon spécifié Non
Crédit 80 % de la maison (première et deuxième hypothèque)65 % à 80 % de la valeur de la maison 80 % de la maison (moins solde de l’hypothèque actuelle)55 % de la valeur de la maison (moins le solde de l’hypothèque en cours)
Taux d’intérêtentre 8 % et 15 %0,5 %entre 0,5 % et 3 %Non spécifié
Remboursementindéfini définidéfinidéfini
Cote de crédit nécessaireniveau 550, parfois moins
  • niveau 640 et plus
  • niveau 740 et plus (pour les meilleurs taux)
pas moins de 600 aucune importance
Comparaison deuxième hypothèque et marge de crédit hypothécaire
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