Achat de sa première maison au Québec : quel financement choisir ?

Alexandre Desoutter Alexandre Desoutter  mis à jour le 2021-06-02

L’achat d’une première maison est une étape importante de la vie d’un adulte car il montre que vous êtes une personne responsable qui peut accéder à la propriété. L’achat de la première maison vous permet également d’investir dans la pierre, valeur sûre aux yeux de nombreux Québécois.Cependant, l’achat d’une première maison nécessite de disposer de fonds importants accessibles aux plus riches d’entre nous.

Heureusement, il existe de nombreuses solutions de financement pour vous permettre d’acheter la maison de vos rêves sans vous ruiner. Quelles sont les solutions de solution pour l’achat d’une maison au Québec ?

Cet article vous dit tout sur les options de financement à votre disposition pour l’achat d’une première maison : prêt hypothécaire, RAP REER, les crédit d’impôt et bien plus encore.

Financement de sa maison : les étapes clés

L’achat d’une première maison doit être un choix mûrement réfléchi à tous les niveaux, notamment en ce qui concerne son financement. Pour acheter la maison de vos rêves au Québec, vous devez respecter un certain nombre d’étapes présentées ci-dessous:

Déterminez votre mise de fonds initiale

La mise de fonds initiale vous permet de diminuer le montant de votre emprunt et de réduire le montant des intérêts que vous paierez lors du remboursement de votre prêt hypothécaire. Plus votre mise de fonds est importante, moins vous paierez d’intérêts sur le long terme.

Votre mise de fonds initiale peut provenir de vos économies et placements, d’un don ou d’un héritage de vos proches ou de votre REER. Vous pouvez également avoir accès au régime d’accession à la propriété (RAP) pour constituer votre mise de fonds (voir ci-dessous). 

Il est généralement recommandé de disposer d’une mise de fonds initiale équivalente à 20% du prix d’achat du bien. Ainsi, pour l’achat d’une première maison de 200 000 $, il faudra une mise de fonds initiale de 40 000 $.

Cependant, vous pouvez effectuer l’achat de votre première maison sans mise de fonds initiale. Il existe des programmes et subventions dédiés à l’achat d’une première maison. Ceux-ci existent sous forme de crédit d’achat, de prêts sans intérêt, de remises sur les droits de mutation immobilière ou de crédit de taxes foncières.

Ainsi, la ville de Québec propose le Programme Accès Famille Québec. Il s’agit d’un crédit d’accession qui vous permet de financer votre mise de fonds sans intérêt. Il ne s’applique que pour l’acquisition de maisons neuves. Les villes de Montréal et de Laval offrent également des programmes et subventions similaires. N’hésitez pas à vous rapprocher des services concernés de votre ville pour en savoir plus.

Trouver le bien

Après avoir constitué votre mise de fonds initiale, il conviendra de rechercher un bien immobilier qui soit dans votre budget et qui corresponde à votre mode de vie. Vous pouvez vous aider d’un agent immobilier dans la recherche de votre bien immobilier. Si vous achetez une maison neuve, vous aurez directement affaire au constructeur ou au promoteur. A cette étape, vous pouvez demander une pré-autorisation hypothécaire auprès de votre conseiller financier pour estimer votre capacité d’emprunt.

Choisir le financement hypothécaire

Après avoir trouvé votre bien, vous devez choisir le type de financement qui convient à votre situation. Vous aurez notamment le choix entre le prêt hypothécaire, la location option achat ou le RAP. N’hésitez pas à consulter votre conseiller financier habituel pour savoir quelle est la meilleure option de financement pour votre situation.

Faire la promesse d’achat

Après avoir effectué votre choix de propriété, il vous faudra faire une promesse d’achat. Il s’agit d’un document qui rassemble les différents éléments indispensables pour conclure la vente. Votre promesse d’achat peut être rédigée par votre agent immobilier, votre notaire ou votre avocat. N’oubliez pas que les frais de notaire pour l’achat d’une maison sont conséquents. La promesse d’achat contient des informations telles que le prix d’achat, la date de transfert de la propriété, les biens inclus dans la transaction et les conditions particulières relatives à la promesse d’achat le cas échéant. Notre formulaire est à votre disposition si vous souhaitez faire une promesse d’achat au Québec.

Assurance d’un prêt hypothécaire

Vous devrez vous rendre auprès de votre conseiller financier pour bénéficier d’un prêt hypothécaire. Lors de votre première rencontre, celui-ci déterminera vos besoins, votre tolérance au risque et vos engagements financiers existants. Puis, il vous proposera le prêt hypothécaire qui est le mieux adapté à votre situation. 

Il convient cependant de noter que les taux des prêts hypothécaires varient d’une institution financière à une autre. C’est pourquoi un courtier hypothécaire peut être fort utile pour vous aider à choisir le prêt hypothécaire adéquat. Pour en savoir sur les prêts hypothécaire au Québec, lisez notre guide.

A cette étape vous devez également prendre en compte les dépenses supplémentaires liées à l’achat d’une première maison telles que:

  • les frais d’évaluation et d’inspection
  • la taxe sur la prime de l’assurance prêt hypothécaire pour les propriétés du Québec
  • les taxes municipales et scolaires
  • la taxe de mutation immobilière du Québec
  • l’ajustement des taxes foncières payées d’avance par le vendeur
  • les frais de déménagement
  • les frais d’assurance habitation : magasinez la meilleure assurance habitation pour vous
  • les frais d’aménagement et de service (électricité, chauffage, travaux de décoration…).

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Quels sont les crédits d’impôt pour l’achat d’une première maison ?

Vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison au Québec. Le crédit d’impôt a pour objectif d’aider les particuliers qui achètent une première habitation à assumer les coûts associés à l’acquisition d’une propriété. Il permet aussi de faciliter l’accès des particuliers à la propriété. Il ne concerne que les résidences principales et non les résidences secondaires. Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) peut être obtenu au niveau fédéral et au niveau provincial.

Il existe certaines conditions pour obtenir votre crédit d’impôt:

  • l’habitation visée par le crédit d’impôt doit être enregistrée en votre nom ou à celui de votre conjoint au régime d’enregistrement des titres fonciers
  • les habitations éligibles à l’obtention du crédit d’impôt sont les suivantes: maisons unifamiliales, maisons semi-détachées, maisons en rangée, habitations mobiles, habitations en copropriété, appartements dans un duplex, triplex ou quadruplex.
  • si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence secondaire, rien ne vous empêche de demander le crédit d’impôt dès lors que vous faites l’acquisition d’une résidence qui répond aux critères d’éligibilité décrits ci-dessus.

Le crédit d’impôt achat première maison

Vous pouvez demander le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison si vous avez fait l’acquisition d’une résidence principale au Canada. Dans ce cas, il ne faut pas avoir été propriétaire d’une autre habitation au cours de l’année d’achat ou au cours des quatre années précédentes.

La valeur du crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison était de 750 $ en 2020. En tenant compte de l’abattement pour les résidents du Québec, la valeur du crédit d’impôt est de CAD 626 pour les particuliers québécois.

Le calcul du crédit d’impôt fédéral est effectué en multipliant le montant du crédit (5000 $) par le taux inférieur d’imposition du revenu des particuliers pour l’année (15%).  Si plusieurs personnes acquièrent une première maison en commun, celles-ci peuvent se partager le crédit d’impôt mais celui-ci ne peut pas excéder 750 $. 

Si vous n’utilisez pas votre crédit d’impôt à la fin de l’année de l’acquisition de votre bien immobilier, celui-ci ne pourra pas être reporté. Il faut donc être attentif à demander votre crédit d’impôt en temps et en heure.

Le CIAPH peut être demandé pour les personnes ayant droit au crédit d’impôt pour personnes handicapées. Dans ce cas, la personne handicapée n’a pas à remplir la condition relative à l’achat d’une première maison. Cependant, la maison acquise doit permettre aux personnes handicapées de vivre dans des conditions adaptées à leurs besoins personnels et aux soins qui leur sont prodigués. 

Le crédit d’impôt au niveau provincial

Le calcul du crédit d’impôt au Québec est similaire à celui effectué au niveau fédéral. Pour demander le crédit d’impôt au Québec, vous devrez remplir le formulaire TP-752.HA “Crédit d’impôt pour achat d’une habitation”.

Illustrations du crédit d’impôt Québec

Vous trouverez ci-dessous une illustration du calcul du crédit d’impôt au niveau fédéral et au niveau provincial.

Montant maximal du crédit FédéralQuébec
Montant maximal du crédit 5 000 $5 000 $
Taux du crédit 15%15%
Valeur du crédit750 $750 $
Valeur du crédit pour un résident du Québec625 $750 $
crédits d’impôt achat

En cumulant le crédit d’impôt fédéral et provincial, un résident québécois peut obtenir un crédit d’impôt de CAD 1376. Ce crédit d’impôt peut être partagé entre plusieurs personnes qui ont acquis une première maison en commun.

Quelles sont les options de financement pour l’achat d’une maison au Québec ?

Pour obtenir un crédit pour l’achat d’une première maison au Québec, plusieurs solutions de financement sont disponibles: le prêt hypothécaire, le RAP REER et la location option achat. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif de ces options de financement:

Solutions de financementDéfinitionPour qui?AvantagesInconvénients
Prêt hypothécairePrêt amortissable ou in fine par lequel une institution financière prend une hypothèque sur le bien immobilier proposé en garantie. L’hypothèque est levée une fois que le prêt est totalement rembourséPour tout particulier ou professionnel qui souhaite acquérir un bien immobilierAugmente la capacité d’empruntPermet de financer l’acquisition de tout type de bien immobilierla durée du prêt peut être longue (20-30 ans)
  • Coût élevé en raison de certains coûts annexes (ex: frais de notaire)
  • Frais applicables en cas de remboursement par anticipation
  • L’institution financière peut saisir votre bien en cas de défaut de paiement de vos mensualités
RAP REERDispositif fédéral permettant de retirer temporairement des fonds de votre REER (jusqu’à 35 000 $) pour avoir une mise de fonds initiale pour l’achat de votre bien immobilier.Pour toutes les personnes détentrices d’un REER bien alimenté Vous pouvez retirer le montant désiré à tout moment sans être imposéDiminue le coût de l’assurance prêt hypothécaire
  • Les sommes remboursées dans le cadre du RAP REER ne sont pas considérées comme des cotisations et ne sont pas déductibles d’impôt
  • le ratio d’endettement de l’acquéreur est alourdi; ce qui peut compliquer l’obtention d’un prêt hypothécaire
  • l’argent utilisé ne peut pas être affecté ailleurs (ex: rénovations)
Location option achatDispositif par lequel le locataire d’un bien immobilier dispose du droit mais non de l’obligation d’acquérir le bien immobilier à la fin de la période de location Pour les personnes qui ne peuvent pas avoir recours au prêt hypothécaire pour plusieurs raisons (ex: ressources financières insuffisantes ou mauvaise cote de crédit)le locataire a le droit de résilier son contrat à la fin de la période de locationle locataire peut profiter de la période de location pour améliorer sa cote de crédit pour avoir un prêt hypothécairela partie non locative des paiements effectués par le locataire peut être utilisé comme mise de fonds initial
  • le dépôt sera perdu si le locataire a payé l’option mais n’acquiert pas le bien immobilier dans certains cas, le locataire est responsable de tous les coûts liés aux réparations et de l’entretien certains propriétaires sont plus stricts que d’autres et en cas de retard trop élevé (plus de 90 jours), vous pouvez être expulsés ou faire l’objet de poursuites judiciaires
  • le locataire peut payer le bien immobilier à un prix beaucoup plus élevé que sa valeur réelle et peut ne pas récupérer son investissement en totalité s’il veut revendre son bien dans le futur

Le prêt hypothécaire pour financer votre première maison 

Le prêt hypothécaire est la solution de financement la plus utilisée au Canada. Ainsi, en 2019, les prêts hypothécaires représentaient 69% de la dette des ménages canadiens.

Prêt hypotécaire pour financer sa maison

Le prêt hypothécaire est un crédit qui est garanti par une hypothèque sur votre bien immobilier. Il est adapté à tout type de bien immobilier: résidence principale, résidence secondaire, bien locatif ou murs commerciaux. Le prêt hypothécaire peut être octroyé à taux fixe ou variable, selon votre aversion au risque

Le montant d’un prêt hypothécaire est déterminé en fonction du résultat de l’expertise de la valeur de votre bien immobilier à acquérir. Le montant prêté varie entre 50% et 80% de la valeur du bien immobilier en question. La durée d’un prêt immobilier est adaptée à votre capacité de remboursement et à vos revenus. Elle varie entre 2 et 25 ans en général. Dans tous les cas, la fin du prêt doit survenir avant les 99 ans de l’emprunteur. Le prêt immobilier peut être remboursé par anticipation si vous vendez votre bien avant le terme du prêt.

Par exemple, si vous voulez acquérir un bien immobilier d’une valeur de CAD 200 000 et que vous avez une mise de fonds initiale de 30% de la valeur du bien, les conditions du prêt hypothécaire seront les suivantes:

Valeur du bien200 000 $
Mise de fonds initiale60 000 $
Montant du prêt hypothécaire (sans tenir compte des autres coûts liés à l’acquisition du bien immobilier)140 000 $
Prêt hypothécaire pour financement de sa maison

Quelles sont les conditions pour avoir un bon dossier pour un prêt hypothécaire ?

Si vous voulez avoir un bon dossier pour un prêt hypothécaire, vous devrez remplir les conditions suivantes:

  • ayez une bonne cote de crédit : pour avoir accès à un prêt hypothécaire à des conditions avantageuses, il convient de cultiver une cote de crédit exemplaire. Veillez à rester à une cote de crédit supérieure ou égale à 650. Pour remonter rapidement sa cote de crédit, lisez notre guide.
  • ayez une mise de fonds initiale au moins égale à 20% du projet total. Pensez notamment aux frais additionnels liés à l’acquisition de votre bien immobilier tels que les frais juridiques ou les taxes d’enregistrement
  • ayez des revenus stables pour prouver que vous avez une excellente capacité d’endettement
  • ne prenez pas beaucoup de crédits en plus de votre prêt hypothécaire
  • Déterminez votre aversion au risque à l’avance pour choisir votre taux (taux fixe ou taux variable)

L’aide au financement immobilier : le RAP REER

Le RAP REER à été créé en 1992 pour faciliter l’accession des particuliers à la propriété dans un contexte de récession économique. Il est devenu permanent en 1994 et a été réservé aux acheteurs d’une première maison, sous réserve qu’ils ne l’utilisent qu’une seule fois dans leur vie. Lisez notre guide pour savoir qu’est ce que le RAP REER.

Le RAP REER est un programme fédéral qui permet aux primo-accédants de retirer des fonds de son REER pour acheter sa résidence principale, sans incidence fiscale. L’emprunteur peut retirer des fonds de son REER dans la limite de CAD 35 000, à condition que cette somme provienne d’un REER détenu depuis au moins 90 jours.

La somme retirée doit être remboursée dans un délai de 15 ans, avec un montant de remboursement minimum de 1/15ème du montant retiré par an. En cas de non-remboursement de la somme minimale annuelle, vous aurez une pénalité dans la mesure où elle sera incluse dans votre revenu imposable.

Louer avec option d’achat : une solution de financement ?

La location avec option d’achat est une sorte de crédit-bail. Il permet à une personne de louer un bien immobilier en signant un contrat de bail assorti d’une option d’achat à la fin de la période de location. Il n’existe pas de contrat standard car tout dépend des conditions négociées avec le propriétaire du bien; certains étant plus stricts que d’autres.

Une fois que le contrat de bail est entériné, le locataire effectue des versements mensuels sur plusieurs années (en général de 1 à 3 ans). Les paiements sont divisés en deux parties:

  • 75% des paiements sont affectés aux frais de location
  • 25% des paiements sont affectés à la mise de fonds et à la valeur nette du bien immobilier

Une fois que le contrat de bail arrive à son terme, il existe deux cas de figure:

  • si le locataire veut toujours acheter le bien immobilier, il peut éventuellement prétendre à un prêt hypothécaire pour acquérir le bien
  • si le locataire ne veut pas acheter le bien immobilier, il peut se retirer de la transaction

Imaginons un contrat de location avec option d’achat de 3 ans. Dans ce contrat, le locataire accepte de payer un loyer de 1000 $ par mois, avec un supplément de 500 $ par mois pour l’acompte. La location avec option d’achat fonctionnera de la manière suivante:

  • prix demandé pour la maison: 350 000 $
  • dépôt initial: 8 750 $ (2,5%)
  • hypothèque restante à la fin de la période de la location: 341 250 $
  • loyer mensuel: 1 000 $
  • portion destinée à l’acompte: 500 $ par mois, soit 6000 $ par an. Au bout de 3 ans, l’acompte sera de 18 000 $ (6000*3)

Reste de l’hypothèque après 3 ans: 341 250-18 000= 323 150 $.

Marge de crédit hypothécaire pour l’achat de sa maison 

Si vous ne souhaitez pas utiliser un prêt hypothécaire pour acquérir votre propriété, vous pouvez avoir recours à la marge de crédit hypothécaire.

Une marge de crédit hypothécaire est un prêt dans lequel le prêteur utilise votre bien immobilier comme garantie pour être sûr qu’il sera remboursé. 

Pour prétendre à accéder à une marge de crédit hypothécaire, vous devrez disposer d’une mise de fonds ou d’une valeur nette de la propriété de 20% à 35%. Votre conseiller bancaire vous demandera également une cote de crédit acceptable (supérieure à 600), une preuve de revenu suffisant et stable, ainsi qu’un niveau d’endettement acceptable. Le taux d’intérêt de la marge de crédit hypothécaire est variable.

La marge de crédit hypothécaire offre plusieurs avantages pour l’acquisition d’un bien immobilier:

  • contrairement au prêt hypothécaire, vous pouvez rembourser votre prêt par anticipation sans frais
  • votre crédit est renouvelable; ce qui implique que vous avez accès à votre marge de crédit jusqu’à concurrence de votre limite de crédit lorsque vous remboursez l’intégralité des fonds
  • vous pouvez déduire le coût des intérêts de vos impôts chaque année.

Achat maison sans mise de fond : est-ce possible ?

Depuis quelques années, au Québec il n’est pas possible d’acheter une maison sans mise de fonds. Mais il existe d’autres possibilités d’achat sans mise de fonds :

  • le prêt REER pour bénéficier du RAP
  • la location avec option d’achat que nous avons évoqué
  • prendre un prêt personnel pour l’achat de sa maison.

Financer sa maison avec une mauvaise cote de crédit : comment faire ?

Si vous avez une cote de crédit inférieure à 600, il sera très difficile d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière classique. Cependant, il existe des solutions pour financer l’achat de votre première maison:

  • vous pouvez faire appel à un prêteur privé qui aura des conditions de financement plus souples. Cependant, il faut savoir que les prêteurs privés exigeront une mise de fonds supérieure (en général 25% minimum) et vous appliqueront des taux d’intérêt supérieurs à ceux du marché. Ainsi, les taux des prêteurs privés oscillent entre 10% et 15% contre des taux d’intérêt de 2% à 5% offerts par les institutions financières classiques
  • vous pouvez demander de l’aide à vos parents ou autres proches qui pourront endosser votre prêt hypothécaire à votre place ou vous octroyer un don d’équité
  • vous pouvez opter pour la location avec option d’achat (voir ci-dessus). 

 Refinancer sa maison : les diverses solutions 

En cas de baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires, vous pouvez renégocier les conditions de votre prêt grâce au refinancement hypothécaire. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif sur le refinancement de votre maison:

Caractéristiques du refinancement hypothécaireDétails
DéfinitionEmprunt basé sur la valeur nette de votre bien immobilier, c’est-à-dire la différence entre une partie de la valeur actuelle de votre maison et le solde restant de votre prêt hypothécaire
Montant à emprunterJusqu’à 80% de la valeur de votre maison
Raisons de recourir à un refinancement hypothécaireRénovation de votre maisonRenégociation du taux d’intérêt de votre prêt existantRegroupement de vos dettes
Types de refinancement hypothécaire
  • deuxième hypothèque
  • hypothèque inversée
  • prêt personnel
  • marge de crédit hypothécaire
  • résiliation de l’hypothèque
 Refinancer sa maison : les diverses solutions 

La deuxième hypothèque pour refinancer sa maison

La deuxième hypothèque est un deuxième prêt que vous prenez sur votre bien immobilier. Vous pouvez emprunter jusqu’à 80% de la valeur estimative de votre maison, à laquelle vous devez soustraire le solde dû sur votre première hypothèque. 

Le taux d’intérêt de la deuxième hypothèque est généralement plus élevé que celui de la première hypothèque. Prendre une deuxième hypothèque ne vous dispense pas de rembourser la première.  

La prise d’une deuxième hypothèque peut engendrer des frais administratifs tels que les frais d’évaluation, les frais de recherche de titre, les frais d’assurance de titre et les frais juridiques.

L’hypothèque inversée pour refinancer sa maison 

L’hypothèque inversée est un prêt qui vous permet de refinancer votre maison en empruntant jusqu’à 55% de la valeur estimative de votre bien immobilier. Le taux d’intérêt peut être fixe ou variable. La prise d’une hypothèque inversée peut engendrer des frais administratifs tels que les frais d’évaluation, les frais de recherche de titre, les frais d’assurance de titre et les frais juridiques.

Le prêt personnel pour refinancer sa maison 

Vous pouvez avoir recours au prêt personnel pour rénover votre maison. C’est un montant fixe que vous empruntez selon un certain taux d’intérêt. Vous pouvez rembourser le prêt sur une durée s’étalant entre 1 et 5 ans, selon l’échéancier déterminé par votre conseiller financier. Il ne vous dispense pas de rembourser votre prêt hypothécaire existant.

Vous savez désormais tout sur les options de financement qui sont à votre disposition pour l’achat d’une première maison ainsi que son refinancement.

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