Investir dans l'immobilier - Le guide complet

De nombreux investisseurs se tournent encore vers le marché immobilier pour leurs placements avec différents objectifs de rendement. Un investissement locatif peut en effet permettre de générer un rendement de 5 à 7% en moyenne par an.

Mais est-il toujours aussi intéressant d’investir dans l’immobilier ? Combien peut rapporter ce type de placement et quels en sont les avantages et les inconvénients ?

Découvrez ici les différentes solutions actuelles d’investissement immobilier au Québec et au Canada et les alternatives à ces placements.

Type d'investissement	Rendement	Investissement	Spécificités	Soumission
Investissement Locatif	Rendement régulier	Investissement à partir de 1$	Offres d'investissement proposées par AddyInvest Pas de frais pour co-investir (seulement 25$/an pour accéder aux offres)	Soumission avec AddyInvest
Flipping	Rendement ponctuel faible à élevé	Investissement Important	Nécessite de bien étudier le marché Demande un investissement en capitaux important	Soumission
Fiducies de placement immobilier	Rendement régulier	Investissement faible	Permet de générer un revenu complémentaire Forte liquidité	Soumission
REIG	Rendement régulier moyen	Investissement modéré à important	Génère des revenus sans les contraintes de gestion	Soumission
FCP et FNB	Rendement régulier	Investissement faible	Permet une diversification des investissements Investissement indirect	Soumission
RELP	Rendement régulier et ponctuel	Investissement modéré	Permet de faire un gain en capital à l’issue du contrat	Soumission

Comment investir dans l’immobilier au Québec au Québec ?

L’investissement en immobilier au Québec ou au Canada peut aujourd’hui se faire de manière directe ou indirecte.

• Investissement direct : il consiste à acheter un bien immobilier afin de le louer ou de le revendre plus cher
• Investissement indirect : il consiste à prendre des parts ou à investir sur des produits de placement dans le secteur de l'immobilier.

Il est ainsi bien entendu possible d’acheter un bien immobilier afin de le louer ou de le revendre à un prix plus élevé, mais vous pouvez aussi réaliser des investissements sur le marché immobilier par le biais de placements spécifiques comme

• les fiducies immobilières : investir dans les titres d'une fiducie permet de recevoir un revenu généré par les placements immobilier de celle-ci
• les FNB immobiliers : vous pouvez aussi investir sur des fonds négociés en Bourse spécialisés dans les titres de sociétés immobilières
• les fonds communs de placement immobilier : enfin, les FCP vous permettent d'investir dans un panier de valeur du secteur immobilier.

Quels sont les différents investissements dans l’immobilier ?

Il existe différents types d’investissements dans l’immobilier dont :

• L’investissement locatif : c’est sans aucun doute la méthode la plus fréquemment utilisée par les investisseurs à la recherche de rendement. Mais l’investissement locatif, c'est-à-dire l’achat d’un bien immobilier que l’on va ensuite louer, demande beaucoup de temps et d’investissement personnel et n’est pas sans risque. Ici, le gain sera réalisé sur les loyers perçus et éventuellement sur la plus-value à la revente du bien si celui-ci prend de la valeur.
• Le flipping immobilier : ce terme désigne en réalité une opération d’investissement consistant à acheter et revendre un bien immobilier à court terme afin de dégager une plus-value. Cela est possible de deux manières. Soit vous réalisez des travaux dans le bien afin de lui faire prendre de la valeur, ou vous misez sur un marché en forte croissance. Là encore et si la méthode peut paraître attrayante, rien ne vous garantit que vous parviendrez à revendre votre bien au prix espéré.
• Les fiducies de placement immobilier FPI ou REIT : il s’agit d’une société qui utilise l’argent des investisseurs dans le but d’acheter, d’exploiter et de vendre des biens immobiliers. En tant que particulier, vous pouvez donc acheter des titres de FPI sur le marché boursier, de la même manière que si vous achetiez une action ou un fonds négocié en Bourse ou ETF. Ce mode d’investissement permet de générer un revenu régulier sans avoir à se soucier de l’aspect administratif de la gestion immobilière.
• Les groupes d’investissement immobilier : également appelés “real estate investment groups ou REIG”, ces groupes fonctionnent comme des fonds communs de placement pour les propriétés locatives. L’investisseur peut ainsi acheter des logements locatifs par le biais du groupe sans avoir à gérer la partie administrative et en échange d’un pourcentage du loyer.
• Les fonds communs immobiliers : les FCP ou fonds communs de placement peuvent être des fonds spécifiques à l’immobilier. Il s’agit donc de fonds qui investissent dans des sociétés de placement immobilier et dans des sociétés d’exploitation immobilière. Ils s’adressent notamment aux investisseurs qui ne disposent pas de beaucoup de capital à investir.
• Les partenariats limités en immobilier : cette société en commandite immobilière ou Real Estate Limited Partnership (RELP), ressemble au groupe d’investissement immobilier mais sont constitués pour une durée limitée. Les investisseurs extérieurs peuvent ainsi financer le projet immobilier en échange de parts de propriété en tant que commanditaires. Ici, le rendement proviendra d’un revenu régulier mais surtout de la revente des biens à plus haut prix.

Investir dans l’immobilier : quel rendement ?

Il est assez compliqué d’estimer avec précision quel sera le rendement d’un investissement en immobilier car ce dernier va être influencé par divers facteurs. Par exemple et pour un investissement locatif, ce rendement va dépendre :

• Du prix payé pour acheter l’immeuble
• De la mise de fonds appliquée
• Des revenus générés
• Des dépenses courantes.

Un investissement immobilier peut ainsi rapporter en moyenne 10 à 20% de rendement par an mais attention ! Ce rendement va grandement varier d’un investisseur à un autre.

Investir dans l’immobilier en 2024 : les grands principes

Pour investir dans l’immobilier de manière intelligente et rentable, il est nécessaire de bien connaître les grands principes de ces investissements dont :

• Un investissement selon la situation : le choix de tel ou tel type d’investissement en immobilier va dépendre de chaque profil d’investisseur et doit tenir compte à la fois de l’âge, des liquidités disponibles, des revenus, de la santé financière mais aussi des objectifs et de la personnalité de chacun.
• Différents types de biens d’investissement : votre investissement immobilier peut cibler différents types de biens comme des logements locatifs, des locaux commerciaux, des terrains, des résidences pour personnes âgées et bien d’autres. Le plus souvent, les premiers investissements dans l’immobilier concernent l’achat de petits multilogements.
• L’importance du secteur géographique : la valeur d’un bien immobilier mais aussi le type de locataire possible vont dépendre en grande partie de la zone où est situé le bien immobilier. Le choix de l’emplacement géographique d’un investissement immobilier est donc primordial.
• Investir avec une véritable stratégie : bien définir ses objectifs et mettre en place une stratégie de placement claire est également indispensable avant d’investir dans l’immobilier. Définissez clairement vos objectifs, votre horizon d’investissement et vos capacités avant de foncer.

Où investir dans l’immobilier au Canada ?

Comme nous venons de le voir, la zone géographique dans laquelle réaliser un investissement immobilier va avoir une grande incidence sur la rentabilité de votre investissement. D’une manière générale, les meilleurs endroits pour cet investissement sont :

• Les banlieues de grandes villes : si les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter dans les grandes villes, cela signifie aussi que la demande est de plus en plus forte dans les banlieues proches de ces grandes villes. Investir dans ce type de banlieue peut donc s’avérer intéressant sur le court comme sur le long terme.
• Les secteurs de villégiature : il est également intéressant d’investir en immobilier dans une propriété de vacances car ce type de location saisonnière peut s’avérer particulièrement rentable. En effet, la demande en chalet de vacances explose depuis plusieurs années, ce qui permet de louer ces biens plusieurs mois à l’avance tout en espérant réaliser une plus-value à la revente.

Zone géographique	Villes
Les villes ontariennes	Bancroft Woodstock-Ingersoll London-St Thomas Tillsonburg Huron-Perth
Autres villes du Canada	Grand Moncton RMS de Montréal Winnipeg Saskatoon Vancouver

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Il existe différents avantages à investir dans l’immobilier et nous vous proposons de découvrir ici les plus importants de ces atouts :

• Une bonne couverture contre l’inflation : l’immobilier a tendance à maintenir le pouvoir d’achat du capital qui y est investi en détournant une partie de la pression de l’inflation sur les locataires et en profitant le plus souvent d’une appréciation du capital immobilier en période de croissance du PIB.
• Idéal dans une stratégie de diversification : si vous êtes un investisseur qui réalise des placements sur d’autres marchés, l’investissement immobilier peut vous aider à diversifier ces placements et à vous protéger contre d’éventuelles pertes, au regard de sa corrélation faible voire négative avec d’autres grandes classes d’actifs.
• Un investissement à crédit : si l’achat d’actions ou d’autres actifs boursiers demande de miser l’intégralité de la somme demandée, un investissement immobilier classique et en dehors des FPI/REIT, ne nécessitera d’investir qu’une partie de la valeur du bien en placement, le reste pouvant être financé par un prêt hypothécaire. Ainsi, l'investissement en immobilier bénéficie en quelque sorte d’un effet de levier intéressant.

Quels taux d’intérêts pour investir en immobilier ?

Compagnie	Taux convertible	Taux sur 10 ans
BMO	3.04%	5.8%
BNC	n/a	5.79%
CIBC	3.75%	6.09%
Desjardins	n/a	5.39%
HSBC	n/a	5.99%
RBC	2.84%	5.8%
Tangerine	n/a	4.04%
TD	3.04%	5.6%

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Est-ce le moment d’investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier au bon moment est aussi parfois délicat tant le marché de l’immobilier est fluctuant dans le temps. Cependant, plusieurs indicateurs nous laissent à penser qu’il est encore temps d’en profiter :

• Des taux d’intérêt encore bas : les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont encore très bas actuellement, ce qui encourage les investisseurs à emprunter pour acheter un immeuble ou logement. Comptez entre 2.49% et 7.45%.
• Des loyers qui montent : alors que les taux d’intérêt baissent, les prix des loyers au Canada et au Québec ne cessent d’augmenter et ont même dépassé la valeur des maisons dans certains marchés en 2021. Ainsi et dans de nombreuses grandes villes, le loyer mensuel est équivalent ou supérieur au versement hypothécaire mensuel. Comptez de 1 600 à 3 600$ pour un 2 pièces.
• Des prix d’achat stables : après plusieurs années de flambée des prix, le marché de l’immobilier semble se stabiliser avec des tarifs à l’achat plus raisonnables qu’auparavant. Comptez de 1 889 à 2 159$ du m2.
• Un investissement accessible : de la même manière, l’investissement immobilier est devenu plus accessible pour les particuliers qui ont un capital faible avec la possibilité de ne miser que 20% ou moins de la valeur d’un bien en faisant financer le reste par un prêt hypothécaire.
• Un marché qui peut repartir à la hausse : enfin, on notera bien entendu que le marché de l’immobilier a de grandes chances de repartir à la hausse après la baisse de prix entraînée par la pandémie de Covid.

Comment investir dans l’immobilier avec peu d’argent ?

Il est souvent nécessaire, pour acheter un bien immobilier dans le but de le revendre ou de générer des rendements avec un loyer, de disposer d’un capital relativement important et correspondant au minimum à 20% du prix du bien. Mais heureusement, il est possible d’investir dans l’immobilier avec un petit budget grâce à quelques solutions :

• Les fiducies de placement immobilier : en investissant dans un REIT ou une fiducie de placement immobilier, vous pourrez percevoir des revenus issus de la gestion de propriétés immobilières. Ces investissements ne demandent pas beaucoup de capital de départ et ces REIT distribuent généralement de 70 à 95% de leurs revenus à leurs investisseurs. 1 000$ suffiront ici pour investir dans une fiducie immobilière.
• Le financement participatif en capital : il consiste à investir dans une campagne d’equity crowdfunding pour une société en immobilier. Vous achetez ainsi une part d’un projet immobilier. Cependant, il vous faudra tout de même débourser un minimum de plusieurs milliers de dollars pour cet investissement.
• Les FNB ou fonds négociés en Bourse : il existe des fonds de REIT négociés en Bourse et qui offrent une diversification intéressante à l’investisseur puisque certains fonds détiennent une centaine de sociétés en immobilier. Ils vous permettent de percevoir des dividendes réguliers (tous les trimestres ou tous les mois) en échange de frais de gestion relativement faibles. Les FNB présentent également l’avantage d’être accessibles avec de petites sommes et avec moins de 1 000$.

Combien investir dans l’immobilier ?

Finalement et si vous souhaitez investir dans l’immobilier, la somme que vous devrez débourser va dépendre de votre stratégie et du type d’investissement que vous allez privilégier.

• Combien investir pour un achat immobilier locatif ? Si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans le but de le louer, vous devez disposer de la somme correspondant à la valeur du bien ou du montant nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire à savoir 20% de la valeur du bien.
• Combien investir pour un placement en immobilier ? Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière plus indirecte, il vous suffira de quelques centaines ou de quelques milliers de dollars pour réaliser des placements sur des fonds communs dans l’immobilier ou sur une fiducie.

Investir dans l’immobilier sans crédit : est-ce une bonne chose ?

Si le recours à un crédit immobilier est la manière la plus fréquente de financer un investissement immobilier, les banques demandent une mise de fonds conséquente pour cela. Si vous ne disposez pas de ce budget, il vous sera cependant possible de financer votre bien autrement :

• En utilisant l’équité de votre résidence c'est-à-dire la partie de votre bien immobilier principal qui n’est plus soumise à un prêt.
• En utilisant les REER des autres et plus précisément, d’un REER autogéré détenu par un tiers. Ce tiers peut en effet vous prêter des liquidités afin de financer votre investissement et en échange d’intérêts.
• En créant un partenariat : comme nous allons le voir plus en détails plus bas, il est également possible d’investir dans un bien immobilier en association avec d’autres personnes.
• En demandant un prêt hypothécaire privé : si les prêteurs privés sont plus souples que les banques et institutions de crédit, leurs taux d’intérêt sont aussi plus élevés et il faudra en tenir compte dans le calcul de rentabilité de votre investissement.
• En utilisant une balance de vente, ce qui revient à faire financer une partie des fonds ou la totalité du prêt hypothécaire par le vendeur du bien.

Investir dans l’immobilier à plusieurs : une bonne idée ?

Un investissement commun dans l’immobilier est légalement possible et consiste à acheter collectivement un immeuble dans le but de générer un rendement qui sera également partagé entre les différents partenaires.

Mais ce type d’investissement à plusieurs est relativement lourd en termes de gestion et de prise de décision. Il est donc nécessaire de bien choisir les personnes avec lesquelles vous allez faire affaire.

Les principaux avantages de l'investissement à plusieurs sont :

• Un capital plus important: en misant à plusieurs, vous disposerez bien entendu d'un capital de départ plus important.
• Une emprunt plus facile : grâce aux garanties des différents emprunteurs, il sera plus facile d'obtenir le financement de l'achat par une banque.

En ce qui concerne les inconvénients de cette méthode, on retiendra :

• Une gestion plus complexe : vous devrez gérer collectivement vos placements immobiliers et vos logements, ce qui rend les prises de décision plus complexes.
• Des revenus inférieurs : si le montant de votre investissement sera ici moins important, les gains générés seront aussi à partager entre les différents investisseurs.

Faut-il investir dans l’immobilier locatif ?

L’investissement dans l’immobilier locatif est très souvent la solution privilégiée des investisseurs qui cherchent à générer un rendement régulier avec un bien immobilier. Mais cette méthode est-elle aussi solide et rentable qu’elle ne le semble ? L’investissement immobilier locatif présente certes des avantages mais aussi des inconvénients.

Les principaux avantages à investir dans l’immobilier locatif sont :

• Un retour sur investissement rapide : il est possible d’obtenir un retour sur investissement dès la première année dans le cas où la somme des loyers est supérieure au montant de la mensualité du crédit et aux dépenses.
• Une réduction d’impôt : il est possible également de réduire la facture des impôts annuels en déduisant certains frais et dépenses concernant la gestion et l’entretien de l’immeuble en location. Tous les coûts liés aux travaux et aux factures de réparation et d'entretien des immeubles en location sont déductibles des impôts.
• Une plus-value éventuelle : de la même manière, le bien que vous louez peut gagner en valeur et vous permettre de réaliser un gain en capital sur le long terme.

En ce qui concerne les contraintes de l’investissement locatif, on retiendra :

• La gestion des locataires et des revenus : la partie administrative peut rapidement s’avérer complexe et chronophage pour le propriétaire qui doit trouver ses locataires et gérer les revenus et les risques.
• L’entretien des biens immobiliers : si vous n’êtes pas bricoleur ou n’avez pas de temps à consacrer à l’entretien de vos biens en location, mieux vaut prévoir un budget mensuel qui vous permettra de déléguer ces tâches.

Notre avis sur l’investissement en immobilier

Finalement et à notre avis, l’investissement en immobilier reste un excellent moyen de diversifier ses placements en tant qu’investisseur. Cependant, il ne s’adresse pas à tout le monde et nécessite le plus souvent de disposer d’un capital conséquent.

Il existe cependant des moyens simples et plus abordables de profiter de la stabilité et du rendement du marché immobilier en passant par des fonds ou des fiducies immobilières. Lisez ce guide pour comprendre l'investissement immobilier.

Les alternatives à l’investissement en immobilier

En parallèle de votre investissement en immobilier, d’autres solutions de placement s’avèrent intéressantes et fructueuses actuellement dont :

• Les actions en Bourse : l’investissement en actions sur le marché boursier reste un des plus rentables si on choisit pertinemment ses valeurs. Vous pouvez d’ailleurs investir sur des actions de sociétés immobilières.
• Les crypto-monnaies : ces devises dématérialisées rencontrent actuellement un succès de plus en plus grand auprès des investisseurs particuliers au regard de leurs performances parfois impressionnantes.
• Les FCP et FNB : en dehors des fonds immobiliers, il existe de nombreux autres fonds communs ou fonds cotés en Bourse qui vous permettent d’investir dans d’autres secteurs intéressants comme la technologie ou la santé.