Comment choisir la meilleure assurance hypothécaire ?

Alexandre Desoutter Alexandre Desoutter  mis à jour le 2021-04-14

Plus de 87% des québécois payent trop pour leur assurance hypothécaire en ayant choisi l’assurance de leur prêteur.

Vous souhaitez acheter une maison et minimiser le coût de votre prêt et donc de votre assurance hypothécaire ? Vous souhaitez savoir si celle-ci est obligatoire ?

Nous vous proposons en exclusivité le guide ci-dessous pour obtenir une soumission personnalisée d’assurance hypothécaire en quelques secondes et tout comprendre de l’assurance hypothécaire, son prix, les avantages etc.

Qu’est ce qu’une assurance hypothécaire ?

L’assurance hypothécaire, également appelée assurance de prêt hypothécaire, est une assurance qui protège votre prêteur (celui auprès de qui vous avez souscrit un crédit hypothécaire) en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

L’assurance hypothécaire offre donc avant toute chose une protection à l’institution financière qui vous octroie votre crédit. Elle est donc un bien moyen d’obtenir un prêt immobilier même si votre dossier ou apport est insuffisant, puisqu’elle représente une garantie de paiement.

L’assurance hypothécaire vous permet d’accéder à la propriété même si votre mise de fonds est de 5%. Elle est d’ailleurs obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20%.

Comment fonctionne l’assurance hypothécaire ?

Lorsque vous n’honorez pas votre prêt hypothécaire et que vous ne payez plus vos mensualités, le prêteur peut prendre votre bien. Il est en hypothèque. Il dispose donc d’un premier levier pour obtenir le remboursement de sa créance en revendant le bien.

Cependant, la revente de ce bien peut ne pas couvrir le montant du prêt. Supposons que le marché immobilier soit en baisse, ou que l’emprunteur ait acheté un bien à un prix plus élevé que le marché. Le prêt hypothécaire est de 400 000 $ mais à la revente, le prêteur n’en obtient que 375 000 $. L’assurance hypothèque doit normalement couvrir les 25 000 $ restants.

La mise de fonds minimale doit être de 5% pour les biens allant de 0 à 500 000 $, puis de 10% pour le tranche allant de 500 001 $ à 1 000 000.

L’assurance hypothécaire n’est pas offerte pour :

  • les prêts hypothécaires dépassant 25 ans
  • les propriétés valant plus de 1 000 000 $.

Qui paie l’assurance hypothécaire ?

In fine, c’est toujours l’emprunteur qui paie l’assurance hypothécaire qui permet pourtant de protéger le prêteur en cas de défaut de paiement.

L’assurance hypothécaire peut-être payée immédiatement, en un versement forfaitaire au moment de la souscription du prêt. Elle peut aussi être ajoutée à votre prêt et remboursée avec les mensualités de crédit.

Quelles sont les assurances hypothécaires au Canada ?

Au Québec, trois compagnies se partagent la majeure partie du marché de l’assurance hypothécaire :

  • la SCHL (Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement)
  • la Sagen (connue sous son ancien nom de Genworth Financial Canada)
  • Canada Guaranty.

D’autres assureurs privés peuvent également proposer des assurances hypothécaires.

L’assurance hypothécaire peut être souscrite en directe par votre biais. Mais le plus souvent votre prêteur vous proposera une soumission d’assurance hypothécaire au moment de l’octroi de votre prêt.

Vous êtes tout à fait en mesure de refuser cette soumission et de souscrire vous-même directement votre propre assurance hypothécaire. D’importantes économies peuvent être réalisées par ce biais.

L’assurance hypothécaire est-elle obligatoire ?

Au Canada, l’assurance hypothécaire est obligatoire pour tous ceux qui achètent une maison avec une mise de fonds inférieure à 20% du montant du bien. Votre mise de fonds doit être supérieure à 5% de l’achat du bien.

La plupart des accédants à des biens immobiliers devront donc s’acquitter d’une assurance hypothécaire. Ceci étant dit, il est également possible que votre prêt ne soit pas assuré. Vous devez savoir que ne pas assurer votre prêt influe généralement sur le taux hypothécaire de votre prêteur. Moins le prêteur prend de risque, plus faible sera votre taux.

Pourquoi prendre une assurance hypothécaire ?

L’assurance hypothécaire présente plusieurs avantages. Elle permet notamment de bénéficier :

  • De taux d’intérêt moins élevés
  • D’une facilité d’accès au prêt hypothécaire
  • D’exonération de certains frais administratifs.

Les coûts de la prime d’assurance de prêt hypothécaire sont généralement compensés par les gains sur les intérêts.

Comparez les meilleurs taux hypothécaires du marché en 20 secondes.
Anonyme et gratuit.

Je compare !

Quel est le prix d’une assurance hypothécaire ?

Comme pour toute assurance, le prix d’une assurance hypothécaire est appelée prime. La prime d’assurance de prêt hypothécaire se calcule de manière très simple. Un taux est appliqué au montant du prêt auquel est retranché la mise de fonds. Elle coûte donc souvent plusieurs milliers d’euros mais le montant de la prime dépend directement de la différence entre le montant du bien et la mise de fonds.

Les prêteurs l’ajoutent généralement au crédit hypothécaire et lisse le coût dans les mensualités de remboursements hypothécaires du prêt.

Plus la mise de fonds que vous mettez lors de l’acquisition est élevée, moins la prime d’assurance que vous payez est onéreuse.

Pourquoi ?

D’abord parce que si votre mise de fonds augmente, le financement demandé est moindre, et le taux utilisé pour calculer votre prime s’applique sur un montant inférieur. Ensuite le taux qui sert à calculer le coût d’une assurance de prêts hypothécaires fonctionne par palier et diminue à mesure que votre mise de fonds est importante comme expliqué dans le tableau ci-dessous pour les taux utilisés par la SCHL :

Rapport prêt-valeurTaux de prime sur montant total du prêt hypothécaire
Mise de fonds > 25%0,60 %
Mise de fonds de 20 à 25%1,70 %
Mise de fonds de 15 à 20%2,40 %
Mise de fonds de 10 à 15%2,80 %
Mise de fonds de 5 à 10%3,10 %
Mise de fonds de 5%4,00 %
Taux pour calcul de la prime d’assurance hypothécaire de la SCHL

Donc par exemple, vous achetez une maison à 500 000 $ et votre mise de fonds est de 10% et donc de 50 000 $. Vous allez payer en assurance hypothécaire 450 000 $ * 3,10 = 13 950 $. Si vous être capable de mettre 15% en mise de fonds en revanche, votre prime d’assurance hypothécaire est calculée non seulement sur un plus petit montant (425 000 $) mais vous bénéficiez également du taux à 2,80% pour ne payer que 11 900 $.

Attention, en Ontario, au Québec et dans la province Saskatchewan, la prime d’assurance de prêt hypothécaire est assujettie à la taxe de vente provinciale. Contrairement à la prime d’assurance, celle-ci ne pourra pas être ajouté au crédit hypothécaire et devra être réglée séparément par vos propres moyens.

Au Québec, la taxe sur une vente immobilière, également appelée taxe de bienvenue représente :

  • 0.5 % sur la première tranche de 51 700 $ pour l’achat d’un bien immobilier;
  • 1 % pour la tranche entre 51 700 $ et 258 600 $ ;
  • 1.5 % au-dessus de 258 600 $.

À Montréal, la taxe est plus élevée si l’achat immobilier dépasse 500 000$ :

  • 1.5 % pour la tranche entre 258 600 $ et 517 100 $ ;
  • 2 % pour la tranche entre 517 100 $ et 1 034 200 $ ;
  • 2.5 % pour la tranche entre 1 034 200 $ et 2 000 000 $ ;
  • 3 % sur le prix d’achat d’une maison supérieure à 2 000 000 $.

Comment diminuer ma prime d’assurance hypothécaire ?

Pour diminuer le prix de votre assurance crédit, vous disposez de quelques leviers. Vous pouvez :

  • Augmenter votre mise de fonds au maximum pour diminuer le taux servant à calculer la prime.
  • Acheter une habitation écoénergétique peut permettre à l’emprunteur de bénéficier d’un rabais sur les primes importants.

Qu’est ce que l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL ?

L’assurance hypothécaire est également connue sous le nom de assurance hypothécaire SCHL (Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement) car c’est le fournisseur le plus important de cette assurance. Genworth Canada et Canada Guaranty proposent également des assurances hypothécaires.

La prime d’assurance de la SCHL correspond à un pourcentage du montant du prêt initial demandé. Généralement, le prêteur inclut les primes à payer dans le montant du prêt. Comme expliqué ci-dessus, plus la différence entre la mise de fonds et le montant du bien est importante, plus le taux servant à calculer la prime sera élevé.

Assurance hypothécaire vs. assurance vie hypothécaire : laquelle choisir ?

Attention, il est d’abord important de ne pas confondre assurance crédit ou assurance prêt et assurance hypothécaire.

L’assurance hypothécaire est souvent contractée par votre prêteur pour avoir une garantie supplémentaire en cas de défaut de paiement. Elle sert à protéger l’investisseur et non le futur propriétaire comme expliqué ci-dessus.

L’assurance crédit ou l’assurance prêt est une assurance prise par l’emprunteur pour garantir le versement du remboursement de l’hypothèque en cas de décès ou d’invalidité.

L’assurance vie hypothécaire laisse un montant forfaitaire à vos proches, souvent utilisé pour rembourser le solde d’une hypothèque mais également pour de multiples autres raisons.

Enfin l’assurance invalidité est un montant mensuel que vous toucherez et qui pourra notamment servir à rembourser votre hypothèque mensualités après mensualités pendant la durée couverte.

Cela n’a donc rien à voir ! Si l’assurance crédit se rapproche de l’assurance invalidité ou de l’assurance vie, l’assurance hypothécaire vous permet elle d’accéder à un prêt hypothécaire même si votre mise de fonds est minime.

En revanche si vous vous posez la question assurance crédit ou assurance vie laquelle choisir, nous vous répondrions peut-être que l’assurance vie permettra à vos proches de payer davantage que votre hypothèque à condition que le montant fixé dans le contrat couvre a minima votre balance de prêt. Il peut-être prudent de combiner les deux.

Puis-je résilier une assurance hypothécaire ?

Oui, n’importe quand et sans pénalités.

Si vous avez fait l’erreur de souscrire l’assurance hypothécaire proposée par votre prêteur, sachez que vous pouvez économiser jusqu’à 45% en changeant d’assureur pour votre assurance hypothécaire.

Vous n’avez pas besoin d’attendre le renouvellement de votre hypothèque pour changer d’assurance hypothécaire. Aucune institution ne peut refuser votre changement d’assurance ni ne pas vous octroyer de prêt parce que vous refusez l’assurance hypothécaire proposée par le prêteur.

Pour résilier votre assurance hypothécaire, vous pouvez le faire par téléphone.

Si le changement d’assurance hypothécaire se fait dans les 30 jours suivant le début du contrat d’assurance, les primes versées seront remboursées.

Nos conseils avant de souscrire une assurance hypothécaire

  • Magasinez ! Ne prenez pas d’office l’assurance hypothécaire de votre prêteur. Plus de 87% des québécois payent trop pour leur assurance hypothécaire et l’économie pouvant être réalisée au changement est en moyenne de 13 500 $.
  • Demandez à votre prêteur quel serait le taux si vous souscriviez une assurance hypothécaire (dans le cas où votre mise de fonds est supérieure à 20%).
  • Consultez les rabais offerts et les remboursements possibles de la prime d’assurance hypothécaire offerts chez les différents assureurs.
Il est nécessaire de remplir ce champ
Votre nom est requis