Marge de crédit hypothécaire : taux, calcul, fonctionnement

Alexandre Desoutter Alexandre Desoutter  mis à jour le 2021-04-20

Prêt personnel, marge de crédit classique, il existe pléthore d’offres disponibles pour pouvoir emprunter de l’argent au Québec. En revanche, une seule solution vous permet d’emprunter sur la valeur nette de votre maison en même temps que vous remboursez votre hypothèque, c’est la marge de crédit hypothécaire.

Comment fonctionne la marge de crédit hypothécaire ?

On vous dit tout dans cet article exclusif sur la marge de crédit hypothécaire : calcul, taux, fonctionnement de la marge de crédit HELOC et bien plus encore !

Qu’est-ce qu’une marge de crédit hypothécaire ?

La marge de crédit hypothécaire fait partie de la grande famille de la marge de crédit.

Une marge de crédit hypothécaire est un prêt dans lequel le prêteur utilise votre bien immobilier comme garantie pour être sûr qu’il sera remboursé.

La marge de crédit hypothécaire est souvent utilisée pour rénover une propriété ou effectuer de gros achats. C’est l’une des solutions de refinancement hypothécaire prisée au Québec.

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La marge de crédit hypothécaire est renouvelable. Cela implique que vous pouvez emprunter, rembourser, et ré-emprunter les fonds dans la limite du plafond prévu par votre contrat de prêt.

Il existe deux types de marges de crédit hypothécaire comme expliqué ci-dessous.

La marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque

La marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque offerte comme composante d’une hypothèque à terme fixe. Elle est aussi très souvent distribuée par plusieurs institutions financières sous le nom de prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire (ou marge de crédit HELOC). Ce type de marge de crédit hypothécaire peut avoir des usages différents.

Vous pouvez l’utiliser pour acheter une maison, pour payer d’autres dettes contractées auprès d’autres institutions financières ou pour réunir d’autres dettes au sein d’un même compte. En effet, ce type de marge de crédit hypothécaire vous permet d’avoir plusieurs sous-comptes au sein d’une même limite de crédit: prêt auto, carte de crédit ou prêt personnel.

La marge de crédit hypothécaire indépendante

La marge de crédit hypothécaire indépendante qui n’est pas adossée à une hypothèque.

Comment fonctionne une marge de crédit hypothécaire ?

Vous pouvez effectuer votre demande de marge de crédit hypothécaire auprès de votre institution bancaire habituelle. Vous devrez cependant démontrer votre admissibilité. Mais une fois que votre dossier est accepté, vous pourrez utiliser votre marge de crédit hypothécaire comme bon vous semble.

Pour prétendre à accéder à une marge de crédit hypothécaire, vous devrez disposer d’une mise de fonds ou d’une valeur nette de la propriété de 20 %. 

Celle-ci sera de 35 % si vous voulez obtenir une marge de crédit hypothécaire indépendante. Votre conseiller bancaire vous demandera également une cote de crédit acceptable (supérieure à 600), une preuve de revenu suffisant et stable, ainsi qu’un niveau d’endettement acceptable.

En outre, vous devrez prouver que vous êtes le propriétaire du bien immobilier et fournir vos renseignements hypothécaires à votre conseiller bancaire (solde, terme, amortissement de l’hypothèque). Vous devrez également autoriser le prêteur à procéder à une évaluation de votre bien immobilier. Enfin, vous devrez enregistrer votre propriété en tant que garantie auprès d’un notaire.

Par ailleurs, les institutions financières vous feront passer un « test de résistance » dans lequel vous devrez prouver que vos conditions financières vous permettront de rembourser votre prêt à un taux d’intérêt admissible plus élevé que celui de votre contrat de prêt hypothécaire. Cependant, les coopératives de crédit et les prêteurs qui ne sont pas soumis à la réglementation fédérale ne sont pas obligés de vous faire passer ce test.

Le taux d’intérêt de la marge de crédit hypothécaire est variable. Pour le calcul du taux de la marge de crédit hypothécaire, votre institution financière doit choisir le taux le plus élevé entre :

  • le taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires de la Banque du Canada
  • le taux d’intérêt négocié entre l’institution financière et vous, surpondéré de 2 %.

Comment rembourser la marge de crédit hypothécaire ?

L’intérêt de la marge de crédit est que vous remboursiez uniquement les intérêts sur les sommes empruntées. Il n’existe pas de montant fixe à rembourser de manière générale sur une marge de crédit.

Plus vous remboursez votre hypothèque, plus le montant de crédit disponible va augmenter graduellement.

Comment faire le calcul d’une marge de crédit hypothécaire ?

La marge de crédit hypothécaire vous permet d’avoir accès à un plafond maximum de 65 % de la valeur de votre bien immobilier. En outre, le solde de votre prêt hypothécaire et le montant auquel vous aurez accès ne doivent pas dépasser 80% de la valeur totale de votre propriété.

Par exemple, vous avez une maison d’une valeur de 400 000 $ et avez contracté un prêt hypothécaire pour la rembourser. Votre mise de fond est de 80 000 $. Chaque année, vous remboursez petit à petit votre maison, vous devez donc rembourser en tout 320 000 $, qui est la valeur de votre hypothèque. La marge hypothécaire possible d’obtenir est de 65 % de la valeur de la maison donc 260 000 $. Supposons que le taux de l’hypothèque soit de 4 % avec un remboursement prévu sur 25 ans, voici le calcul de la marge de crédit hypothécaire :

remboursement marge hypothecaire
Remboursement marge de crédit hypothécaire – Source Canada.ca

Quels sont les avantages de la marge de crédit hypothécaire ?

Les avantages de la marge de crédit hypothécaire sont nombreux et non négligeables. En effet, la marge de crédit hypothécaire :

  • vous offre une souplesse inégalée car vos fonds sont accessibles à tout moment.
  • est adaptable à vos besoins tant que vous ne dépassez pas votre limite de crédit
  • vous permet de ne rembourser les intérêts que sur la somme empruntée
  • peut être remboursée à votre convenance sans pénalité
  • vous permet de consolider tous vos prêts à l’intérieur d’un seul compte, à un taux d’intérêt moindre par rapport à vos prêts pris individuellement.

Si vous avez un prêt auto à 3,8% et un prêt personnel à 3%, la marge de crédit hypothécaire vous permettra de les réunir en un seul prêt à un taux d’intérêt de 2%. 

Enfin, le taux d’intérêt de la marge de crédit hypothécaire est généralement plus faible que les taux d’intérêt d’autres prêts comme les cartes de crédit ou les prêts non garantis. La marge de crédit vous permet donc de réduire votre niveau d’endettement; ce qui aura d’excellentes répercussions sur votre cote de crédit

Quelles institutions propose des marges de crédit hypothécaire ?

Les institutions financières les plus réputées au Québec proposent toutes des marges de crédit hypothécaires. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des différentes offres.

Institution financièreNom de l’offreMontant minimumBalance Crédit renouvelableFrais mensuelsSecond rangAssurance prêt
Marge de crédit hypothécaire DesjardinsMarge AtoutN/AN/ANonNonOui
Marge de crédit hypothécaire BMOMarge-crédit sur valeur domiciliaire BMON/A OuiNonNonOui
Marge de crédit hypothécaire ManuvieManuvie Un$50 000OuiOuiOuiNon
Marge de crédit hypothécaire TDCréditFlex Valeur Domiciliaire TD$10 000OuiNonOuiOui
Marge de crédit hypothécaire Banque NationaleMarge de crédit hypothécaire Tout-en-Un$25 000OuiNonNonOui
Marge de crédit hypothécaire CIBCProgramme Ressource-Toit CIBC$10 000OuiNonNonNon
Marge de crédit hypothécaire TangerineMarge de crédit hypothécaire TangerineN/AOuiNonNonNon
Offres de marges de crédit hypothécaire des institutions canadiennes

RBC propose aussi une marge hypothécaire intéressante.

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Quelles sont les spécificités de la marge de crédit hypothécaire HELOC ?

L’un des avantages de la marge de crédit hypothécaire HELOC est que vous n’avez pas besoin d’annuler votre prêt hypothécaire en cours. Ainsi, vous évitez de payer des pénalités de rupture de votre contrat de prêt hypothécaire. Elle est renouvelable et vous permet d’avoir accès à des fonds sans avoir à souscrire une autre ligne de crédit auprès de votre banquier.

Si vous optez pour la marge de crédit hypothécaire HELOC, sachez que le total combiné du solde hypothécaire et de votre marge de crédit ne pourra pas excéder 80% de la valeur de votre bien immobilier. En outre, la valeur de votre marge de crédit hypothécaire HELOC ne devra pas dépasser 65% de la valeur de votre maison. 

La totalité des fonds de votre marge de crédit hypothécaire HELOC ne vous est pas avancée en une seule fois dès le départ. Vous ne payez des intérêts que sur le montant que vous utilisez. L’intérêt de la marge de crédit hypothécaire HELOC est calculé tous les jours à partir d’un taux variable indexé sur le taux préférentiel de la Banque du Canada, bien qu’il soit en général légèrement supérieur au taux préférentiel. 

En outre, vous devrez faire preuve de discipline pour payer les intérêts de votre marge de crédit hypothécaire HELOC car ils apparaissent sur votre dossier de crédit. En conséquence, un non-paiement peut avoir des conséquences désastreuses sur votre cote de crédit. C’est pourquoi vous devez bien réfléchir avant d’avoir recours à une marge de crédit hypothécaire HELOC.

Quelles sont les différences entre une marge de crédit domicilaire et une ligne de crédit classique ?

La marge de crédit HELOC étant une ligne de crédit renouvelable, vous ne payez des intérêts que sur la somme que vous retirez. Vous pouvez rendre le capital quand vous le souhaitez. Avec un prêt hypothécaire ou un prêt classique, vous payez une combinaison de capital et d’intérêts au fil du temps.

Par ailleurs, le taux d’intérêt d’un HELOC est généralement plus bas qu’une ligne de crédit classique. Là où le taux d’une ligne de crédit est fixé arbitrairement par les institutions financières, le taux d’un HELOC est indexé sur le taux directeur de la Banque du Canada et légèrement surpondéré.

Quels sont les taux hypothécaires HELOC ?

Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des meilleurs taux de marge de crédit hypothécaire HELOC de la province du Québec :

Institution financièreTaux HELOC
Banque Tangerine2,35%
6 grandes banques2,95%
Banque Scotia3,45%
Banque TD3,45%
taux hypothécaires HELOC

Qu’est-ce qu’une marge de crédit hypothécaire de second rang ?

Une marge de crédit hypothécaire de second rang sont des prêts octroyés par des banques qui acceptent de passer en second rang après votre prêteur principal. Par exemple, la marge de crédit hypothécaire de second rang sera utile si vous avez besoin d’un capital important pour effectuer des travaux dans votre maison, mais que votre marge de crédit hypothécaire accordée par votre prêteur principal est insuffisante. La marge de crédit hypothécaire de second rang est accordée sur la même propriété immobilière à des conditions d’emprunts différentes de celles accordées par votre prêteur principal. Les taux d’intérêt des marges de crédit hypothécaires de second rang sont souvent plus élevées.

C’est pourquoi elles sont les plus souvent adressées à des personnes ayant une mauvaise cote de crédit (moins de 600). Certaines institutions financières comme Manuvie ou TD acceptent de passer en second rang, mais ce phénomène devient de plus en plus rare.

Quels sont les montants minimums et maximums d’une marge de crédit hypothécaire ?

Les montants minimum et maximum d’une marge de crédit hypothécaire dépendent de la valeur du bien immobilier.

Il est généralement admis que la limite d’une marge de crédit hypothécaire est de 65% du prix d’achat ou de la valeur marchande du bien. Cependant, pour octroyer une marge de crédit hypothécaire, certaines institutions financières exigent un montant minimum qui varie entre 10 000 $ et 50 000 $.

Comment accéder aux fonds de votre marge de crédit hypothécaire ?

L’institution auprès duquel vous faites votre marge de crédit hypothécaire peut vous donner l’accès aux fonds via une carte d’accès, cela vous permettra de retirer à votre guide à des guichets automatiques par exemple. Vous pouvez aussi obtenir un chèquier. Les intérêts sont calculés au fur et à mesure sur les retraits et les opérations faites avec l’argent de la marge de crédit.

Quelques petites choses à savoir sur la marge de crédit hypothécaire

Voici les quelques informations à savoir sur la marge de crédit hypothécaire :

  • vous pourrez transférer votre marge de crédit hypothécaire au moment de son renouvellement.
  • le paiement de frais peut vous être demandé : frais de mainlevée, frais d’enregistrement, frais administratifs et financiers.
  • vous pouvez également annuler votre marge de crédit hypothécaire, à condition de la payer en totalité avant. Vous pourrez obtenir son annulation dans les 10 jours suivant votre demande par écrit à votre banque.

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