Taux hypothécaire : choisir un taux fixe ou un taux variable ?
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Découvrir la méthodologieTaux fixe ou taux variable ? Quel taux choisir pour son hypothèque ?
C'est la question à laquelle nous allons répondre dans ce guide exclusif : quel taux est le plus bas, lequel choisir selon votre situation, les avantages et inconvénients du taux fixe et variable.
Qu'est ce qu'un taux hypothécaire ?
Le taux d'intérêt hypothécaire représente ce que vous coûte votre emprunt. Celui-ci peut varier d'une institution financière à une autre. Ce taux sert donc de base de calcul pour déterminer le montant que vous allez devoir payer en intérêts. Le taux hypothécaire peut être fixe ou variable.
Le taux fixe est établi pour la durée du terme choisi et ne varie pas en fonction des fluctuations du marché. En clair, l'emprunteur va payer le même taux d'intérêt pendant tout le terme du prêt. Le versement sera donc identique tout le long de celui-ci.
Le taux variable est le strict opposé du taux fixe. En effet, celui-ci va varier pendant le terme, soit toute la durée pendant laquelle vous remboursez votre prêt hypothécaire. Le taux variable fluctue selon le taux de base (également appelé taux préférentiel), qui lui même change en fonction du taux directeur de la Banque du Canada.
Avantages et inconvénients d'un taux hypothécaire fixe
- même si les taux augmentent ou diminuent, il n'y a aucun changement sur vos paiements
- le taux fixe permet une stabilité tout le long du prêt
- cela permet également de mieux gérer votre budget
- cela ne vaut pas forcément la peine de payer une prime pour profiter de la stabilité d'un taux fixe (surtout si l'écart entre taux fixe et taux variable est important)
- même si les taux baissent, vous ne pourrez pas payer moins étant donné que votre taux fixe ne peut pas changer
Avantages et inconvénients d'un taux hypothécaire variable
- une analyse historique révèle que les taux variables se sont avérés être moins coûteux au fil du temps
- si les taux baissent, le montant des intérêts sur votre hypothèque baissera également
- le marché est très incertain et fluctue beaucoup
- une augmentation significative du taux préférentiel augmentera également le montant d'intérêts à payer et donc le coût associé à votre hypothèque
Taux fixe ou taux variable: lequel est le plus bas ?
En règle générale, les prêts hypothécaires à taux variable sont plus bas que ceux à taux fixe. Cette différence résulte dans la manière dont est calculé le pourcentage de ce type de taux.
En fait, le taux d’intérêt variable d’une institution financière correspond à son taux préférentiel. Ce dernier est établi à partir du taux du financement à un jour de la Banque du Canada. À ce taux s’ajoute un pourcentage d’intérêt supplémentaire qui permet d'obtenir le taux variable.
Comme pour le taux fixe, le montant des remboursements mensuels reste la plupart du temps le même. En revanche, le ratio d’intérêts et de capital sera sujet aux fluctuations du marché. Il existe aussi certains types de prêts hypothécaires à taux variable dont les mensualités peuvent varier selon l’évolution des taux d’intérêt du marché.
Quant au taux fixe, vous serez toujours assuré d’avoir le même montant dédié au remboursement du capital, peu importe les aléas du marché.
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Quelles variables affectent ces taux hypothécaires ?
Les taux hypothécaires fixes vont suivre le rendement des obligations du Canada, majoré avec un certain différentiel par les institutions financières. Le rendement des obligations est lui-même affecté par des facteurs économiques comme le chômage, l'exportation et l'inflation.
Les taux hypothécaires variables sont affectés par ces mêmes facteurs économiques, à l'exception du fait qu'ils fluctuent selon les variations du taux préférentiel*.
Un taux hypothécaire variable est généralement indiqué comme "taux préférentiel plus ou moins un pourcentage de rabais ou de prime". Par exemple, un taux variable pourrait être écrit comme taux préférentiel moins 0.8%. Ainsi, lorsque le taux préférentiel est, disons, 5%, vous paierez 4,2% (5% – 0,8%) en intérêts.
Bon à savoir
*c'est-à-dire le taux auquel les banques prêtent de l'argent à la plupart de leurs clients solvables.
La Banque du Canada ajuste son taux préférentiel en fonction de l'état de l'économie:
- les taux de chômage
- les niveaux d'exportation
- le niveau de production
Ensemble, ces facteurs modèlent le taux d'inflation
De ce fait, lorsque l'inflation est élevée, la Banque du Canada va augmenter le taux préférentiel pour rendre l'acte d'emprunter de l'argent plus onéreux. Inversement, lorsque l'inflation est faible, la Banque du Canada va diminuer le taux préférentiel pour stimuler l'économie et améliorer l'attrait de l'emprunt.
Est-ce possible que le taux variable puisse égaler le taux fixe ?
Même si cela reste très rare, il est possible que le taux variable arrive au même niveau ou dépasse le taux fixe. Cela dépend encore une fois du contexte économique.
Bon à savoir
Dans plusieurs de ses études, le professeur de finance de l’Université York, Moshe A. Milevsky, a démontré qu'un taux variable est très souvent plus intéressant qu'un taux fixe car le paiement des intérêts est bien moins élevé.
Les hausses de taux ont-elles un fort impact sur le budget ?
Même si le taux directeur augmente (et donc le taux hypothécaire aussi), cela ne veut pas forcément dire qu'il y aura une forte répercussion négative sur votre budget. Prenons l'exemple suivant:
- si le taux directeur augmente de 0,25%, l'impact sur les prêts hypothécaires à taux variable restera très faible.
- en effet, si votre hypothèque est de 300 000 $, cela se traduira par une augmentation d'environ 36 $ par mois. Le changement n'est donc pas énorme.
- En revanche, cela peut être plus compliqué si votre emprunt initial ne respecte pas la capacité de votre budget :
Avec un taux d’emprunt relativement bas et la possibilité de voir celui-ci diminuer encore à court terme, certains acheteurs pourraient être tentés d’acquérir une propriété aux limites de leur pouvoir d’achat. Or, dans le cas d'une hausse des taux d’intérêt, ceux-ci se retrouveraient en mauvaise posture financière.
- nous vous conseillons d'effectuer vos paiements hypothécaires mensuels en vous basant sur le taux fixe.
- ainsi, votre remboursement hypothécaire s’en trouverait accéléré et la marge entre le moment où le taux variable équivaudra au taux fixe vous laissera suffisamment de temps pour décider si vous voulez passer de variable à fixe.
Bon à savoir
À la fin octobre 2020, le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a fait l’annonce que le taux directeur ne bougerait pas avant 2023. De ce fait, pour 2022, il est pratiquement garanti que les taux demeureront à leur niveau actuel, soit à un creux historique.
Taux hypothécaire 5 ans fixe
Ci-dessous un tableau figurant d'exemple pour un taux hypothécaire 5 ans fixe. Cet exemple est pour l'achat d'une maison à hauteur de 400 000$ avec un acompte de 5% soit 20 000$ :
| Taux | Versement par mois | Institution financière |
|---|---|---|
| 1,69% | 1 615 $ | Société Financière |
| 1,74% | 1 624 $ | 6 grandes banques |
| 1,94% | 1 662 $ | Financière First National |
| 1,99% | 1 672 $ | CIBC |
| 2,04% | 1 681 $ | Desjardins |
| 2,09% | 1 691 $ | Banque Scotia |
Taux variable 5 ans
Ci-dessous un tableau figurant d'exemple pour un taux variable 5 ans. Cet exemple est pour l'achat d'une maison à hauteur de 400 000$ avec un acompte de 5% soit 20 000$ :
| Taux | Versement par mois | Institution financière |
|---|---|---|
| 1,20% (Prime -1,25) | 1 525$ | Société financière |
| 1,35% (Prime -1,10) | 1 552$ | 6 grandes banques |
| 1,45% (Prime -1) | 1 570$ | Financière First National |
| 1,55% (Prime -0,90) | 1 589$ | Banque de Montréal |
| 1,55% (Prime -0,90) | 1 589$ | Banque TD |
| 1,65% (Prime -0,80) | 1 607$ | MCAP |
- Même si un taux variable est plus risqué, il reste tout de même bien avantageux comparé au taux fixe
- Comme le montre les tableaux, pour un prêt hypothécaire 5 ans, le taux variable est plus faible que le taux fixe et de ce fait les versements mensuels sont moins importants, même si vous voulez investir en SCPI
