Le contrat de cession de bail de la Régie du logement

La résiliation d'un bail de locataire est un acte très encadré par la loi au Québec. De fait, un locataire ne peut résilier son bail comme il l'entend - même avec un préavis de 3 mois. La cession de bail à un tiers est une solution pour quitter un logement que l'on ne souhaite plus habiter. HelloSafe met donc à votre disposition l'exemplaire de contrat de cession de bail en PDF proposé par la Régie du logement du Québec - désormais appelée "Tribunal administratif du logement".

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Puis-je résilier mon bail de location à n'importe quel moment ?

Une croyance populaire voudrait qu'il soit possible au Québec de résilier un bail de location à n'importe quel moment, pourvu que l'on applique un préavis de 3 mois. Or cela n'est pas vrai, à moins que vous vous trouviez dans l'une des 4 situations autorisées admises par la loi (attribution d'un logement à loyer modique, handicap, transfert d'une personne âgée vers un CHSLD ou encore violence ou agression sexuelle à l'intérieur du foyer).

Qu'est-ce qu'un contrat de cession de bail ?

Lorsque vous ne pouvez résilier un bail de location en cours, une solution consiste à passer un contrat de cession de bail avec un tiers qui est disposé à louer le bien que vous occupez. A la différence d'une sous-location, un contrat de cession de bail vous libère de vos obligations de locataire vis-à-vis du bien que vous souhaitez quitter. Ce faisant, vous renoncez donc à réintégrer le logement dans le futur.

Dans quel cas utiliser un contrat de cession de bail ?

Il existe de multiples cas dans lesquels un locataire peut être amené à vouloir effectuer une cession d'un bail locatif. En voici quelques exemples concrets :

• Vous partez travailler dans une autre ville
• Vous êtes primo-accédant à la propriété et vous vous installez dans votre nouvelle maison
• Vous ne vous entendez plus avec vos colocataires
• Votre foyer s'agrandit, et vous avez besoin de plus d'espaces.

Ces cas de figure étant situés en dehors des 4 situations tolérées par le Tribunal administratif du Québec pour résilier unilatéralement un bail, le fait de passer par un contrat de cession de bail peut-être une bonne solution pour faire occuper un logement que vous laisserez vacant prochainement.

Comment informer mon propriétaire d'une cession de bail ?

Vous avez l'obligation légale d'informer votre propriétaire de votre intention de réaliser une cession de bail de son logement. Vous devez ainsi lui faire parvenir un avis de cession de bail, parfois également appelée "lettre de cession de bail", qui comporte notamment les coordonnées de la personne à qui vous souhaitez céder le bail.

A partir du moment où il reçoit votre lettre de cession de bail, votre propriétaire a 15 jours pour accepter ou refuser. Pour refuser un contrat de cession de bail, la loi stipule que le propriétaire doit invoquer des motifs "sérieux", soit par exemple :

• Le fait que la personne à qui échoit le bail ne sera pas en capacité de payer ses loyers
• Le fait que la personne qui récupère le bail présente des antécédents pénaux.

Voilà pourquoi il est conseillé de faire soi-même des recherches avant de présenter une lettre de cession de bail à son propriétaire. Si vous estimez que le refus de votre propriétaire n'est pas fondé, vous pouvez déposer un recours devant le Tribunal administratif du Logement.

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Quelle différence entre un contrat de cession de bail et un contrat de location classique ?

Voici quelles sont les conséquences d'un contrat de cession de bail par rapport à un contrat de location "classiques" pour les 3 parties prenantes de cette opération :

Partie prenante	Conséquence du contrat de cession de bail
Pour le propriétaire	Dès que la cession entre en vigueur, le propriétaire est lié au cessionnaire. Il lui donne désormais tout avis relatif au bail et perçoit de lui le loyer. En revanche, le propriétaire ne signe pas de bail avec le cessionnaire.
Pour le locataire cédant	Il cède au cessionnaire ses droits, notamment le maintien dans les lieux. Il se libère de toute obligation à compter du jour de la cession. Il n'a pas à transmettre d’avis de non-reconduction de bail au propriétaire.
Pour le cessionnaire	Au sens de la loi, le cessionnaire n’est pas considéré comme un nouveau locataire. Cela signifie qu'il ne peut pas faire fixer son loyer par le Tribunal. En devenant locataire, il jouit de tous les droits et assume toutes les obligations du bail qui lui est cédé.

Contrat de cession de bail : à qui revient la charge d'assurer le logement ?

Tout d'abord, précisons que la loi québécoise ne fixe pas d'obligation pour les locataires de souscrire une assurance pour leur logement. Toutefois, cela est très fortement recommandé, notamment du point de vue de votre responsabilité civile. Dans le cadre d'un contrat de cession de bail, il revient au cessionnaire d'assurer (s'il le décide) le logement en question. En effet, c'est à lui que reviennent les obligations relatives à l'appartement ou la maison occupée.

Comment remplir un contrat de cession de bail ?

Le contrat de cession de bail s'effectue donc entre le locataire cédant et le cessionnaire. Il doit mentioner les éléments suivants :

• Une date de prise d'effet de la cession du bail : à compter de la confirmation de l'accord du propriétaire pour une cession immédiate, ou à compter de la date que vous indiquez au contrat
• La description du bail : sa durée, le loyer mensuel et l'adresse du logement
• L'acceptation des conditions fixées par la loi, énoncées au contrat
• D'autre conditions qui peuvent être précisées au verso du contrat.

L'entrée en vigueur du contrat de cession de bail reste toujours sujette à l'approbation du propriétaire, si celle-ci n'est pas encore acquise au moment où le contrat est établi.

Quels cas d'exclusion d'un contrat de cession de bail ?

Il existe différents cas de logements pour lesquels la loi interdit de réaliser un contrat de cession de bail. Ainsi, vous ne pouvez céder votre bail lorsque :

• Vous êtes étudiant et vous louez votre logement dans un établissement d’enseignement
• Vous louez un logement dit "à loyer modique"
• Votre logement sert de résidence familiale et la cession ne recueille pas la signature des deux époux ou conjoints du foyer.

Qui contacter pour se renseigner sur la cession de bail ?

La Régie du logement, désormais appelée "Tribunal administratif du commerce", est à votre disposition en cas de besoin concernant toute question par rapport au contrat de cession de bail. Vous pouvez notamment prendre rendez-vous dans l'un de nombreux bureaux de la Régie du logement répartis à travers la province du Québec.